나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8022 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2932-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 '모구리오름' 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 자연림, 목장용지 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 남동측 근거리에 지방도(1119번)가 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

자루형의 완경사지로서, '자연림' 상태임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 지상에 자생수목이 소재함.

물건 비고

지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8022 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2932-6

용도: 임야

감정가: 19,008,000 원

토지면적: 2322.00㎡ (약 702.50평)

토지지분: 198.0666㎡ (약 59.91평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 지분매각, 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 '모구리오름' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 자연림, 목장용지, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 남동측 근거리에 지방도 1119번이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건지 북동측으로는 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

해당 지역은 성산읍 난산리에 포함되며, 이 지역은 제주 제2공항 예정 부지로도 포함되어 있어 개발 잠재력과 함께 토지 거래에 대한 제한이 적용되고 있습니다. 제2공항 예정 부지는 온평리, 고성리, 수산리, 난산리, 신산리 등 5개 마을에 걸쳐 약 551만㎡ 규모로 계획되어 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 4-2등급(저촉), 생태계보전지구 5등급(저촉), 지하수자원보전 4등급으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축계획심의대상구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 2024년 11월 6일부터 2026년 11월 14일까지 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역으로 토지거래허가구역이 추가 지정된 상태입니다. 이러한 토지이용계획 및 제한상태는 향후 건축 및 개발 행위에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 토지의 지분매각으로 진행되며, 총 2322분의 198.0666 지분이 매각 대상입니다. 등기부등본상 확인되는 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 다수의 근저당권이 설정되어 있으며, 이는 공동담보로 묶여 있는 것으로 보입니다.

* 김민하: 2016-05-26 접수, 소유권일부(2322분의 198) 근저당권, 43,000,000원

* 박재현: 2016-05-26 접수, 소유권일부(2322분의 331) 근저당권, 73,300,000원

* 박혜주: 2016-05-26 접수, 소유권일부(2322분의 337) 근저당권, 73,200,000원

* 심경옥: 2016-05-30 접수, 소유권일부(2322분의 99) 근저당권, 21,900,000원

* 김미현: 2016-06-21 접수, 소유권일부(2322분의 199) 근저당권, 42,000,000원

* 박경자: 2016-07-21 접수, 소유권일부(2322분의 397) 근저당권, 84,000,000원

* 총 등기부채권액: 337,400,000원

* 압류 내역:

* 동래세무서: 2018-09-04 접수, 말소

* 부산광역시: 2019-02-21 접수, 말소

* 제주특별자치도: 2025-04-16 접수, 말소

* 임의경매 개시 결정:

* 김민하: 2025-04-16 접수, 소유권일부(2322분의 198) 임의경매

* 김미현: 2025-05-07 접수, 소유권일부(2322분의 199) 임의경매

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없습니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다. 다만, 본건 토지 지상에는 자생수목이 소재하며, 이는 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지는 제주 서귀포시 성산읍 난산리로, 자연림과 농경지가 혼재된 지역으로 주로 농업 및 임업 활동이 이루어지는 곳입니다. 인근에 성산일출봉, 섭지코지, 아쿠아플라넷 등 주요 관광지가 있지만, 이는 차량으로 이동해야 하는 거리입니다. 난산리 자체의 상업 시설이나 편의 시설은 매우 제한적이며, 주민 생활 편의를 위해서는 성산읍 소재지나 서귀포시 중심지로 이동해야 합니다. 대중교통 이용 시 지방도 1119번 버스 노선을 활용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

제공된 정보만으로는 구체적인 생활 편의 시설(병원, 학교, 마트 등)에 대한 상세 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 난산리는 제2공항 예정 부지로 포함된 지역으로, 향후 인프라 개선이 기대될 수 있으나 현재로서는 농촌 및 자연 경관 중심의 생활 환경입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자들과의 협의 또는 분쟁의 소지가 있습니다. 타인 지분권자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 여러 채권자의 근저당권이 공동으로 설정되어 있어, 채권자 간 우선순위 문제나 추가적인 경매 신청 등의 위험이 존재할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 계획관리지역 외에 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등으로 다수 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 토지거래허가구역 지정으로 인해 거래 시 허가가 필요하며, 제2공항 개발사업 예정지역이라는 점이 중요한 제약 요인입니다.

* 자생수목: 지상에 자생수목이 소재하고 있으며, 이는 토지 평가에 포함되어 있으나, 해당 수목의 처리나 관리에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 개발 불확실성: 제주 제2공항 건설 사업이 진행 중이지만, 과거부터 주민 반대 및 여러 이슈로 인해 사업 추진 과정의 불확실성이 상존합니다. 사업이 지연되거나 계획이 변경될 경우, 해당 지역의 가치 변동성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍 난산리의 임야 지분으로, 제주 제2공항 예정지와 인접하여 장기적인 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 지분매각, 공동담보, 다수의 토지이용 제한이라는 복합적인 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히, 엄격한 토지이용계획과 제2공항 사업의 불확실성은 투자 가치를 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 현황 그대로 자연림 상태이며, 추가적인 개발을 위해서는 많은 법규 검토와 이해관계자 협의가 필요할 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

* 제주 제2공항 개발 사업과의 연계성: 향후 제2공항 건설이 원활하게 진행될 경우, 예정지 인근 지역으로서의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 자연환경: 청정 제주도의 자연림 상태를 유지하고 있어, 투자 목적에 따라 친환경 사업 부지 등으로의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건은 지분매각, 공동담보, 엄격한 토지이용 규제 등 다수의 리스크 요소를 고려해야 하므로, 예상 입찰가 산정에는 신중을 기해야 합니다. 총 근저당채권액이 337,400,000원에 달하며, 감정가는 19,008,000원이지만, 이는 토지 전체 면적이 아닌 지분(198.0666㎡)에 대한 평가액입니다.

투자자는 본인의 투자 성향, 위험 감수 능력, 그리고 향후 제2공항 사업 진행 상황 및 지역 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 지분 소유자로서의 권리 행사 가능성과 제약 사항, 추가적인 개발 가능성 및 비용 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.