나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1223 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 204-40 올레더화이트 3층312호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1223 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 204-40 올레더화이트 3층312호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경1223
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 태평로431번길 28 서귀동 올레 더 화이트, 3층312호
• 용도: 도시형생활주택

제주지방법원 경매1계 2025타경1223 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 태평로431번길 28 서귀동 올레 더 화이트, 3층312호 | 감정가: 114,000,000원 | 최저가: 79,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 제주지방법원 2025타경1223 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1223 (1)

물건종별: 아파트 (도시형생활주택 원룸형)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 204-40 올레더화이트 3층 312호

감정가: 114,000,000원

토지면적: 9.82㎡ (약 2.97평)

건물면적 (전용면적 추정): 31.18㎡ (약 9.43평)

건물 지분: 31.1752㎡

토지 지분: 9.8159㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

준공일: 2016년 3월 24일

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀포중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 점포, 상가, 숙박시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

제반 차량 접근이 가능하여 교통 사정은 보통 수준입니다.

본건 토지는 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다.

채권자는 강OO이며, 채무자의 변제가 이루어지지 않아 경매가 개시되었습니다.

임의경매의 경우, 통상적으로 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰과 함께 소멸되는 것이 일반적입니다. 그러나 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 검토해야 하며, 인수주의 권리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

현재 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 점유자 현황을 파악하고 명도 절차를 진행해야 함을 의미하므로, 현장 조사를 통해 임차인 또는 점유자의 권리 관계 및 퇴거 가능성 등을 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 서귀동은 서귀포시의 주요 생활권 중 하나로, 주거, 상업, 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

주변에 상가 및 숙박시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 다양한 업종의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

'서귀포중학교' 인근이라는 점은 학군 관련 인프라 이용 가능성을 시사하지만, 직접적인 학군 프리미엄보다는 지역 내 주거 및 상업 기능에 더 큰 영향을 받을 것으로 보입니다.

도시형생활주택 원룸형이라는 점을 고려할 때, 1인 가구 또는 신혼부부 등 소형 주거 공간 수요를 중심으로 한 임대 수익 창출이 가능한 상권으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 도시형생활주택 원룸형으로, 기본적인 주거 생활을 위한 편의시설을 갖추고 있습니다.

건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

또한, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비 등 기본적인 안전 설비도 구비되어 있습니다.

주변에 학교, 상가, 병원 등 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

건물 외벽은 드라이비트 및 대리석 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인 중 하나는 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

감정평가 과정에서 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 동 건물 내 유사 건물, 관련 공부, 탐문 등을 통해 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 물건의 이용 상태, 관리 상태, 내부 하자 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 역사문화환경보전지역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 규제가 중복 적용되고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 건축 행위에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 투자 전 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

서귀포시 특성상 자연환경 보전 관련 규제가 엄격할 수 있으며, 이는 잠재적인 개발 또는 활용 가치를 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 위치한 신축급(2016년 준공) 도시형생활주택 원룸형 아파트입니다.

제주도의 관광 및 생활 인프라를 고려할 때, 적절한 입지 조건을 갖추고 있으며, 소형 주거 공간으로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 관계 미확인, 내부 상태 미확인 등의 리스크가 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통한 확인이 필수적입니다.

또한, 토지이용계획상 복잡하고 다양한 규제가 적용되고 있어, 투자 결정 시 향후 활용 가능성과 제약 사항을 신중하게 고려해야 합니다.

신중한 접근과 철저한 권리 및 물건 상태 분석을 전제로 한다면, 잠재적인 투자 가치를 지닌 물건으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2016년 준공)로, 즉시 임대가 가능한 상태로 활용될 가능성이 높습니다.

제주 서귀포시라는 지리적 이점을 활용한 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력.

도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구 등 특정 수요층을 겨냥한 틈새시장 공략 가능.

경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

주변 상권 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계