나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32670 [1] 전라남도 화순군 동면 서성리 198-25 전 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32670 [1] 전라남도 화순군 동면 서성리 198-25 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매4계 2025타경32670 | 소재지: 전라남도 화순군 동면 서성리 198-25 | 감정가: 139,644,000원 | 최저가: 78,201,000원 | 용도: 전

1. 광주지방법원2025타경32670(1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32670 (1)

소재지: 전라남도 화순군 동면 서성리 198-25

용도 (공부상): 전 (농지)

현황: 주거나지, 도로

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 139,644,000원

토지 면적: 778.00㎡ (약 235.35 평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

소유자/채무자: 이OO

채권자: 하OOOOOOO

주의사항: 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 매수보증금 반환 불가), 공유자 우선매수권 배제

물건 개요

본 물건은 전라남도 화순군 동면 서성리에 소재한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 공부상 지목은 전(농지)이나, 현황은 주거나지와 도로로 이용 중입니다. 총 감정가는 139,644,000원이며, 토지 면적은 778.00㎡ (약 235.35 평)입니다. 건물은 존재하지 않습니다. 본 물건은 토지의 일부 지분만 매각되며, 공유자의 우선매수권은 적용되지 않습니다.

입지조건

본 물건은 화순군 동면 서성리 소재 "서성제" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농촌 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다. 토지는 완경사지에 사다리형의 형태를 이루고 있으며, 일부는 주거나지로, 일부는 도로로 이용되고 있습니다. 본건 기호(2) 토지가 시멘트 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역에 해당합니다.

권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 재산에 설정된 근저당 등 담보권 실행을 위한 경매 절차입니다. 소유자는 이OO이며, 채권자는 하OOOOOOO입니다. 경매 진행 시 인수해야 할 권리는 특별히 명시되지 않은 임의경매이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 해당 서류 준비에 만전을 기해야 합니다. 또한, 토지 일부 지분 매각 건이므로, 공유 관계 및 지분 비율을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 상업 시설이나 주요 상권은 발달하지 않은 곳입니다. 대부분의 생활 편의 시설은 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 따라서 상업적 가치보다는 해당 토지의 이용 목적에 따른 가치 평가가 중요합니다.

생활정보

주변이 농경지와 임야, 단독주택 등으로 이루어진 농촌 지역이므로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 생활 편의 시설은 화순군 소재지나 인근 마을의 편의 시설을 이용해야 합니다. 자연환경이 비교적 양호한 지역입니다.

잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 해당 토지의 공부상 지목이 '전'이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인이 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

2. 토지 일부 지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 나머지 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다. 공유자 우선매수권은 배제되었지만, 지분 관계로 인한 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 현황과 공부상 지목의 차이: 공부상 지목은 '전'이나 현황이 '주거나지', '도로'로 이용되고 있어, 추후 지목 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 관련 법규에 따라 제약이 따를 수 있습니다.

4. 원상회복명령 가능성: "원상회복명령 발하여질 가능성 있음"이라는 주의사항이 있어, 현재 이용 상태에 따라 철거 또는 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다. (사실조회회신 참조)

5. 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역: 해당 토지는 농림지역에 속해 있어 건축 및 개발에 있어 제한이 따를 수 있습니다. 가축 사육이나 농업 관련 외의 개발에는 규제가 있을 수 있습니다.

6. 지형 및 이용 상태: 완경사지대로서 건축이나 개발 시 지형적인 제약을 고려해야 합니다.

종합 의견

본 물건은 농촌 지역의 토지 일부 지분 매각 건으로, 현황 지목과 이용 상태의 차이, 농지취득자격증명 필수 제출, 토지 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있습니다. 주변 환경은 농촌 지역 특유의 조용함이 장점이나, 상업 시설 접근성은 떨어집니다. 농지법 및 개발 관련 규제를 준수해야 하며, 지분 매각으로 인한 공유자 간의 잠재적 이슈를 고려해야 합니다. 현재 토지 이용 상태와 향후 행정 절차, 그리고 원상회복 가능성 등 여러 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

투자 포인트

1. 낮은 진입 장벽 가능성: 지분 매각 및 농촌 지역 특성상 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다.

2. 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 개인 텃밭 또는 주말 농장: 농지 취득 자격이 된다면, 개인적인 용도로 활용할 수 있습니다.

4. 주변 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 실제 거래되는 지분 가격을 비교 분석하여 저평가된 물건인지 판단해 볼 필요가 있습니다.

주변 시설 검색 (혐오시설 유무)

주변 시설 검색 결과, 해당 물건이 위치한 화순군 동면 지역에서는 최근(2025년 8월) 민간 동물 화장장 설립이 주민들의 강력한 반발로 무산된 사례가 있었습니다. 이는 지역 주민들이 해당 시설을 혐오 시설로 인식하고 있었음을 보여줍니다. 그러나 해당 사업이 무산됨에 따라 현재 해당 지역에 운영 중인 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 환경은 대체로 농경지와 주거지, 임야 등으로 이루어진 순수 농촌 지역입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매4계