나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32713 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 208-5 빛프라자주건축물제1동 제3층 제305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 「빛가람동 행정복지센터」동측 인근에 위치한 빛프라자주건축물제1동 제3층 제305호로 주위는 근린생활시설, 집합상가, 오피스텔 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건중 제3층 제305호로서,
외 벽: 강화유리, 석재마감 등,
내 벽: 석고보드 위 페인팅마감 등,
창 호: 샷시, 강화유리 등임.

이용상태

학원(심리상담센터)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 각각 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 학원(심리상담센터)으로 이용중임
- 공매대행통지서(2025.08.01.접수)가 있지만, 등기사항전부증명서(2026.05.21.기준)에는 공매공고 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경32713 (1)

1.2. 소재지

전라남도 나주시 빛가람동 208-5 빛프라자주건축물제1동 제3층 제305호

도로명 주소: 전라남도 나주시 빛가람로 741 (빛가람동)

1.3. 건물명

빛프라자

1.4. 용도

근린상가 (제2종근린생활시설)

1.5. 토지 면적

84. 49㎡ (약 25.56평)

1.6. 건물 면적

124. 75㎡ (약 37.73평)

1.7. 감정가

202,000,000원

1.8. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매 구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

광OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 「빛가람동 행정복지센터」 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 집합상가, 오피스텔 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다. 본건 남측 및 북측으로 각각 아스팔트포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 주변 주요 시설

빛가람동 행정복지센터가 인근에 위치합니다. 나주 혁신도시 내에 자리하고 있어 공공기관 및 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

2.4. 지도상 특이사항 (혐오시설 등)

주변에 대규모 산업 단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 계획적으로 개발된 나주 혁신도시의 특성상 주거 및 상업 기능 중심으로 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (광주농업협동조합, 2016-05-16 접수, 채권최고액 144,000,000원)

3.2. 소멸 권리

매각으로 인해 을3 근저당권 이하 갑3(압류), 갑4(가압류), 갑5(임의경매) 등기 및 기타 촉탁 등기 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 및 등기사항은 확인되지 않아 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 최상열(전입/사업일자 2017-03-14, 확정일자 2017-03-14)이 존재하며, 보증금 5,000,000원, 차임 385,000원입니다.

배당신고일자는 2025년 06월 02일이나, 대항력은 없습니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 5,000,000원에 대해 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. 그러나 권리분석상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 배당 절차 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

나주 혁신도시는 공공기관 이전과 함께 조성된 신도시로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다. 본건이 위치한 빛프라자는 이러한 상업 지구 내에 자리하고 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

현재 본건은 학원(심리상담센터)으로 이용 중에 있으며, 내부 시설은 해당 용도에 맞게 구성되어 있을 것으로 보입니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

혁신도시의 지속적인 인구 유입 및 상업 활동 증가에 따라 안정적인 상권 유지 및 성장이 기대됩니다. 다양한 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

빛가람동 행정복지센터가 인근에 있으며, 혁신도시 내 다수의 상업 시설, 금융기관, 병원, 식당 등 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 편의성

주변 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 및 인근 지역 접근성이 양호합니다.

5.3. 기타 생활 인프라

혁신도시 내 공원, 문화시설 등 정주 여건이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공매 관련 불확실성

2025년 08월 01일 접수된 공매대행통지서가 존재하나, 등기사항전부증명서상 공매공고는 확인되지 않아 공매 절차 진행 여부 및 결과에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 추후 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임차인의 권리 관계는 파악되었으나, 임대차 계약의 구체적인 조건이나 추가적인 임차인 존재 여부는 미상입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 법적/물리적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기 건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 또한, 건물 준공 후 시간이 경과함에 따라 유지보수 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 나주 혁신도시에 위치한 집합상가 건물로, 학원(심리상담센터)으로 이용 중입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 202,000,000원입니다.

7.2. 권리관계 요약

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만, 인수되지 않는 지상권 등기 존재 가능성과 공매대행통지서 관련 불확실성은 추가 확인이 필요합니다.

7.3. 주요 장단점

장점으로는 나주 혁신도시라는 입지, 권리관계 명확성(대부분 소멸), 비교적 양호한 상권 등을 꼽을 수 있습니다. 단점으로는 공매 관련 불확실성, 임대 관계 미상, 미확인 지상권 존재 가능성 등이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

전라남도청 등 공공기관 밀집 지역인 나주 혁신도시에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능하며, 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 가격 매력

면적 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 향후 시세 상승 또는 임대 수익 창출을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 기타 투자 요소

현재 학원용으로 이용 중이므로, 해당 업종의 경우 바로 영업이 가능하며, 다른 업종으로의 전환 시에도 용이한 상가입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 근거

본건의 예상 입찰가는 감정가 202,000,000원에서 인수되는 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

9.2. 고려사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공매대행통지서 관련 내용 확인 및 명도 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 일반적으로는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 경쟁 및 시장 상황을 고려하여 결정하는 것이 일반적이나, 본 건의 경우 공매 관련 불확실성 해소 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.