나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32673 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 850 에듀캐슬아파트 제103동 제7층 제702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람파출소"" 남측 인근에 위치하는 에듀캐슬아파트 제103동 제7층 제702호(전유면적: 84.96㎡/ 계단식/ 남서향)로서, 부근은 아파트단지, 관공서, 학교 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 무난함.

건물의 구조

2014년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 15층 공동주택(아파트) 내 7층 702호로서,
외벽: 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지, 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 광대한면으로 단지를 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2016-04-07)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-15)(전라남도나주교육지원청 고시 제2017-6호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-06-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-06-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 신청채권자 주택도시보증공사의 2026. 6. 19.자 대항력 포기 취지의 확약서 제출의 매각조건변경신청은 불허함
2026. 7. 7. 정정 · 변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32673 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 850 에듀캐슬아파트 제103동 제7층 제702호

용도: 아파트

감정가: 229,000,000원

토지면적: 77.20㎡ (약 23.35평)

건물면적: 84.96㎡ (전용면적, 약 25.7평) / 추정 분양면적: 약 111.22㎡ (약 33.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치: 본 건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, "빛가람파출소" 남측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트단지, 관공서, 학교 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 사정은 무난합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 개시 결정 (갑10, 2025.05.01.)

주요 권리 내역:

* 선순위 주택임차권: 등기부상 '을5'로 기재된 주택임차권(권리자: 임영환외 1명, 권리금액: 220,000,000원, 말소: 인수)이 존재합니다. 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.04.29, 확정일자 2022.04.04, 대항력 있음. (상기 을5 등기 내용과 일치)

* 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.03.25, 대항력 있음. (주의: 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 것으로 표시되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 을5 등기상의 보증금 및 전입일자와는 차이가 있습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을5 주택임차권(보증금 220,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

* 기타 사항: 신청 채권자인 주택도시보증공사의 대항력 포기 취지 확약서 제출에 따른 매각조건 변경 신청은 불허되었습니다.

4. 상권분석

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

주변 상권: 아파트 단지와 관공서, 학교 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 주거지대입니다.

교통: 단지 서측으로 대로변에 접하여 단지 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

5. 생활정보

아파트 정보: 에듀캐슬아파트는 2014년 2월 사용승인된 아파트로, 총 9개동 606세대로 구성되어 있습니다.

해당 물건: 103동 7층 702호이며, 전용면적 84.96㎡ (약 25.7평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 남서향입니다.

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 653대의 주차 공간(지하 자동식 396대, 지상 자동식 257대)이 마련되어 있어 주차는 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. (총 주차대수는 내부 자료에 따라 상이할 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 부담: 본건의 가장 큰 리스크는 을5 주택임차권(보증금 220,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 상당한 금액의 부담으로 이어질 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(정 ): 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 정 에게 대항력이 있는 것으로 표시되어 있어, 해당 임차인과의 관계 및 추가적인 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다.

매각조건 변경 불허: 임차권 인수 가능성이 있는 상황에서 신청 채권자의 매각조건 변경 신청이 불허되었으므로, 임차권 인수 위험은 그대로 유지될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시에 위치한 에듀캐슬아파트로서, 비교적 짧은 신축 연차와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 220,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 잠재적 위험이 매우 큽니다. 이 인수 부담금이 현재 시세를 초과할 가능성이 높아, 투자 시 신중한 접근과 추가적인 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축(2014년 준공)에 해당하는 아파트입니다.

주변에 공공기관, 학교, 상업시설 등이 인접하여 주거 환경 및 생활 편의성이 우수합니다.

나주혁신도시의 개발 계획과 함께 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 감정가: 229,000,000원

* 최근 매매가 (84.96㎡ 기준):

* 2026년 5월 26일: 195,000,000원 (6층)

* 2026년 6월 13일: 206,500,000원 (5층)

* 최근 거래 사례로 볼 때, 해당 면적대의 시세는 약 195,000,000원에서 206,500,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본 건의 가장 큰 걸림돌은 220,000,000원의 주택임차권 인수 부담입니다. 만약 이 보증금이 전부 인수된다면, 입찰가에 220,000,000원을 더한 금액이 실질적인 총 부담액이 됩니다.

최고 시세인 206,500,000원을 기준으로 하더라도, 220,000,000원을 추가로 부담하면 수익성 확보가 매우 어렵습니다.

"임차인 현황"에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통한 임차인의 전액 변제를 가정한 결과일 수 있으며, '을5' 등기상의 '인수' 표기 및 물건명세서상의 인수 가능성 언급을 더 중요하게 고려해야 합니다.

따라서, 임차권 인수 부담이 현실화될 경우, 매우 공격적으로 낮은 가격으로 입찰해야 합니다.

권장 입찰가 범위:

현 시세 및 인수 부담을 종합적으로 고려하여,

150,000,000원 ~ 190,000,000원

상기 입찰가는 임차 보증금 220,000,000원을 별도로 부담해야 하는 최악의 시나리오를 가정한 보수적인 범위입니다. 만약 임차 보증금이 전액 변제되어 인수 부담이 없다면, 시장가(약 200,000,000원 ~ 220,000,000원)를 고려한 입찰도 가능하나, 이는 배당 결과 확인 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.