나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32673 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 850 에듀캐슬아파트 제103동 제7층 제702호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32673 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 850 에듀캐슬아파트 제103동 제7층 제702호 아파트 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2025타경32673 | 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 850 에듀캐슬아파트 제103동 제7층 제702호 | 감정가: 229,000,000원 | 최저가: 160,300,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 위치 정보

본 보고서는 광주지방법원 2025타경32673 (1) 사건의 물건에 대한 분석 자료입니다.

해당 물건의 소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 850 에듀캐슬아파트 제103동 제7층 제702호이며, 감정가는 229,000,000원으로 평가되었습니다.

본 경매는 채무자 및 소유자가 동일인인 부동산강제경매 사건이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 부동산 현황

해당 물건은 2014년 2월에 사용승인된 15층 규모의 아파트 단지 내 7층에 위치하고 있습니다.

구조는 철근콘크리트구조 철골조경사지붕이며, 계단식으로 건축되었습니다.

방향은 선호도가 높은 남서향이며, 주위 환경은 아파트단지, 관공서, 학교 등이 밀집된 나주 혁신도시 핵심 주택지대입니다.

내부는 아파트로 이용 중이며, 외벽은 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었고, 위생, 급배수, 승강기, 난방 등의 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 나주 빛가람동 소재 '빛가람파출소' 남측 인근에 위치하며, 공공기관 및 업무시설이 집중된 혁신도시의 배후 주거지로서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 학교(상대보호구역, 절대보호구역 지정 확인), 관공서 등이 인접하여 주거 편의성이 높으며, 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 이상으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

특히 토지이용계획상 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있어 단지 출입 및 광역적인 이동이 편리한 것으로 보입니다.

3. 면적 및 구조 분석

3.1. 면적 세부 정보

전유면적 (건물면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

추정 분양면적: 약 112㎡ (약 34평형)

토지 지분면적: 77.20㎡ (약 23.35평)

해당 물건은 전용면적 84.96㎡로, 국민주택규모(85㎡ 이하)에 해당하여 선호도가 높은 면적대이며, 비교적 넓은 토지 지분(23.35평)을 확보하고 있습니다.

3.2. 건물 구조 및 내부 상태

2014년에 건축된 약 11년차의 비교적 신축급 아파트로, 건물의 노후도가 낮습니다.

층수는 15층 중 7층으로 중간층에 해당하며, 남서향 배치로 일조량이 우수할 것으로 예상됩니다.

내부는 현재 아파트로 이용 중이며, 별도의 제시외 건물 면적은 없습니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 진행 정보

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행되고 있습니다.

소유자와 채무자가 최OO으로 동일하며, 이는 경매 진행 절차상 불필요한 법정 다툼의 소지가 적어 명도 협상에 유리하게 작용할 수 있습니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

4.2. 특이사항 및 주의사항

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

따라서 낙찰자는 매각대금 납부 후 실제 거주자를 파악하기 위한 현장 조사가 필수적이며, 점유자에 대한 명도 절차 및 협상 전략을 사전에 준비해야 합니다.

현재까지 보고된 특별한 '특이사항'은 없으나, 입찰 전 최종적으로 매각물건명세서를 통해 선순위 임차인, 유치권 등 인수할 권리 유무를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 및 생활 편의시설

본건이 위치한 빛가람동은 나주 혁신도시의 중심부에 해당하며, 주변에 관공서 및 다수의 아파트 단지가 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등)이 잘 갖춰진 상권을 형성하고 있습니다.

상권 활성화 정도는 혁신도시 초기 단계를 지나 안정화 단계로 접어들었을 것으로 예상됩니다.

5.2. 학군 및 개발 호재

주변에 다수의 초/중/고등학교가 위치해 학군이 우수하며, 본건이 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 인접해 있어 교육 환경이 잘 보호되고 있습니다.

또한 '혁신도시개발예정지구' 내에 위치하고 있어, 향후 혁신도시 완성에 따른 지속적인 인프라 개선 및 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 특이사항

6.1. 토지이용계획상의 제한 및 혐오시설

토지이용계획상 '가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)' 지정 사항이 있으나, 주거지역 내 아파트로서 실질적인 이용에 큰 제약은 없습니다.

대로3류 및 소로1류에 접해 있어 접근성은 좋으나, 일부 소음 발생 가능성 등은 현장 확인이 필요합니다.

지도 서비스 검색 결과, 본건 아파트 주변에 직접적으로 인접한 고압선, 쓰레기처리장, 화장장 등 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 임대관계의 불확실성

현재 임대차 관계가 미상인 점이 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

만약 선순위 임차인이 존재할 경우(확정일자/전입일자 확인 필수) 보증금 전액을 인수해야 할 수 있습니다. (다만 강제경매의 경우 채권 확보가 목적이므로 대항력 없는 임차인이 있을 가능성이 높음)

명도에 난항을 겪을 경우, 예상치 못한 시간 및 비용이 추가될 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

전라남도 나주시 빛가람동 에듀캐슬아파트는 나주 혁신도시 내에서 입지적 안정성과 주거 편의성을 모두 갖춘 물건입니다.

2014년식의 비교적 신축 아파트이며, 선호도 높은 전용 84㎡형에 7층 로열층으로 실거주 및 투자 가치가 우수합니다.

채무자/소유자 동일로 권리관계는 비교적 단순하나, 임대차 관계에 대한 현장 확인 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

감정가 229,000,000원은 현 시점의 시장 가치를 반영한 것으로 판단되며, 경쟁률 및 유찰 여부에 따라 충분한 수익을 기대할 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

1. 나주 혁신도시 핵심 배후 주거지로서의 안정적인 수요 확보.

2. 관공서, 학교 등 풍부한 생활 인프라와 우수한 학군.

3. 선호도 높은 국민주택규모(전용 84.96㎡)의 계단식 아파트.

4. 대로에 인접하여 편리한 교통 접근성.

5. 비교적 신축 아파트(2014년식)로서 건물의 노후도 및 유지보수 비용 부담 적음.

법원 정보

광주지방법원 경매7계