나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2789 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 ""쌍암공원"" 남동측 인근에 위치한 에이엠시티센트럴파크 제3층 제301호 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 병원 및 오피스텔이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층건 중 3층 301호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 엘리베이터, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택 등 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 차량 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경2789 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 3층301호

용도: 오피스텔

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 139,000,000원

토지면적: 9.19㎡ (약 2.78평)

토지지분: 9.1874㎡

건물면적: 39.47㎡ (약 11.94평) (전용면적)

건물지분: 39.4698㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "쌍암공원" 남동측 인근에 위치한 에이엠시티센트럴파크 제3층 제301호 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 병원 및 오피스텔이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리(2023.08.11. 김연제 가압류)보다 선순위 권리는 없어 전체적으로 인수되는 권리는 없을 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공유자우선매수 신고 가능성이 있어 주의가 필요함.

3.2. 임차인 현황

임차인: 손지원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-16

대항력: 있음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 등기부 요약

말소기준권리: 2023-08-11 접수, 김연제 가압류 (금150,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 근저당(을5), 가압류(갑8), 강제경매(갑11) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 인수되는 권리는 없음. (단, 지상권개요에 대한 언급은 있으나 상세 내용 없음)

3.4. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 쌍암동 일대는 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 주변에 근린생활시설, 병원 등이 다수 소재하여 기본적인 상업 활동이 활발함.

4.2. 용도 및 혼재 지역

건축물 표제부상 본건의 주 용도는 공동주택(아파트)이나, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등도 복합적으로 위치하여 다양한 수요를 충족시킬 수 있는 혼합지대임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 301호이며, 일반적인 급·배수, 위생, 소방, 엘리베이터, 도시가스, 난방, 주차장 설비 등이 완비되어 있음.

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건 주변으로 마트, 병원, 식당가 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리함. 또한, 인근에 쌍암공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공함. 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 손지원의 경우 전입일자가 2022-09-16로, 말소기준권리(2023.08.11.)보다 선순위이며 대항력이 있음. 다만, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 보증금액을 확인하는 것이 필수적임. 임대차 계약의 실체와 보증금 반환 의무에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

6.2. 공유자우선매수 신고

본건은 공유물 분할 등기 전 경매로 진행될 수 있으며, 이에 따라 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있어 낙찰 후 변수가 발생할 수 있음.

6.3. 전세사기 피해자 우선매수권

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 해당 물건이 전세사기 피해자의 우선매수 대상에 해당될 수 있으므로, 입찰 전 관련 법규 및 대상 여부를 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구의 상업 및 주거 복합지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있음. 건물의 연식(2015년 준공)이 비교적 신축에 가까워 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공유자우선매수 가능성, 전세사기 피해자 우선매수권 등 권리관계 및 법적 리스크 요인이 복합적으로 작용하고 있어, 철저한 권리분석과 추가적인 현장 조사가 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대수요가 예상되는 지역 내 오피스텔.

* 주거 및 상업 혼합 지역으로 풍부한 생활 인프라.

* 비교적 신축급 건물로 관리 용이성 기대.

* 최근 실거래가 상승세를 반영한 시장 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 11월 28일, 13층, 110,000,000원

* 2025년 8월 18일, 10층, 98,000,000원

* 2026년 2월 20일, 8층, 100,000,000원

* 2026년 6월 18일, 12층, 148,000,000원

시세 분석:

제공된 JSON 정보와 추가 검색 결과(2026년 6월 18일 148백만원 거래)를 종합할 때, 최근 시세는 상승세를 보이며 평균 약 114,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가 139,000,000원은 최근 실거래가 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 평균(약 114,000,000원)과 감정가(139,000,000원)를 고려하고, 대항력 있는 임차인, 공유자우선매수 등의 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 80~90% 수준을 참고하여 낙찰가를 산정하되, 최신 시세 동향을 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.