나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20853 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 810 영등4차제일아파트 604동 9층 902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 ""백제초등학교"" 북측 인근에 소재하며,
인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인
교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 중 제604호 제9층 제902호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 마루 및 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

본건 1-(가)는 아파트 임.

설비내역

본건에 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 남측 출입구를 통해 차량 진·출입진이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)
(대로3-14)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20853 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 810 영등4차제일아파트 604동 9층 902호

용도: 아파트

건물 면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

토지 면적: 31.60㎡ (약 9.56평)

감정가: 138,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 "백제초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

차량 접근이 용이하고 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내외로 동측, 서측, 남측 출입구를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

1.2. 건물 및 단지 정보

건물 구조는 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 902호입니다.

사용 승인일은 1999년 11월 25일입니다.

단지는 총 5개동, 708세대로 구성되어 있으며, 본건이 속한 604동은 15층 높이입니다.

아파트 내 주차는 총 505대 (지상 4대, 지하 24대, 기타) 수용 가능합니다.

1.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

본 물건은 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인(송재덕)이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권(153,000,000원, 전입 2014-07-21, 확정 2022-02-24)이 선순위 권리로서 존재합니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.05.08. 접수)입니다.

본 건의 가장 중요한 권리 사항은 을구 7번 주택임차권으로, 물건명세서에 따르면 해당 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

2.1. 임차인 현황

* 송

보증금: 153,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014-07-21

확정일자: 2022-02-24

배당신고일자: 2024-02-27

대항력: 있음

2.2. 주의사항

임차인 송재덕 씨는 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 입찰 전, 배당 현황 및 예상 배당액을 면밀히 확인하고 인수해야 할 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

3. 상권분석

본건이 위치한 익산시 영등동은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 주변에 백화점, 대형마트, 병원, 관공서 등 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거 지역의 특성상 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있으며, 주거민들의 일상적인 소비 활동을 지원하는 환경입니다.

4. 생활정보

주변 교육시설로는 백제초등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 이리신동초등학교 등도 근거리에 있습니다.

인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 단지 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인 송재덕 씨의 보증금 153,000,000원이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 직접적인 금전적 부담이 됩니다. 이는 본 건의 가치 평가 및 투자 결정에 결정적인 영향을 미치는 요소입니다.

또한, 1999년 준공된 아파트로 건축 연차가 25년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

최근 실거래가 또한 95,000,000원에서 154,000,000원까지 넓은 범위를 보여, 시장 가치 변동성에 대한 주의가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 익산시 영등동의 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 규모(153,000,000원)가 감정가(138,000,000원) 및 최근 실거래가 최고가(154,000,000원)와 유사하거나 높으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 중대한 권리상 위험이 존재합니다.

따라서 본 물건은 이러한 권리관계의 불확실성을 면밀히 분석하고, 예상되는 인수 금액을 철저히 계산한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

7. 투자 포인트

만약 임차인의 보증금 문제가 원만하게 해결되어 매수인이 인수 부담을 지지 않거나, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제될 가능성이 있다면, 현재 감정가 또는 그 이하로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

실거주 목적의 투자자로서, 본인의 자금으로 임차인의 인수 보증금을 충분히 감당할 수 있는 여력이 있다면, 비교적 낮은 가격에 주택을 마련할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 선순위 임차인의 인수 보증금(153,000,000원)을 제외한, 순수한 물건의 시장 가치와 경매 시장 상황을 고려하여 산정됩니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적의 아파트가 2026년 6월에 1층 95,000,000원, 14층 112,000,000원, 15층 154,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 9층 위치를 감안할 때, 물건 자체의 시장 가치는 약 115,000,000원에서 125,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 위험을 충분히 고려하여 보수적으로 접근한다면, 115,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

매수 시 최종 부담액은 입찰가에 임차인으로부터 인수하게 될 잔여 보증금이 추가될 수 있음을 반드시 유념하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

9. 주변 시설 검토

익산시 영등동 810번지 일대의 주변 환경을 검토한 결과, 본건 아파트 단지는 백제초등학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설, 타 아파트 단지로 둘러싸인 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 지도 검색 결과, 인근에 산업단지, 대규모 폐기물 처리 시설 등 일반적으로 혐오시설로 분류될 수 있는 시설은 직접적으로 확인되지 않아, 주거 환경에 특별한 부정적 영향은 없어 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.