나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20868 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 7층 704호로

외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생, 급.배수시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 2차선 도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건 번호: 군산지원 2025타경20868 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본 경매 신청인)

공동 담보: 본 물건은 공동 담보로 제공되었습니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 7층704호

용도: 아파트

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

토지 면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

전용 면적: 84.9502㎡ (약 25.70평)

분양 면적 (추정): 약 114.68㎡ (약 34.70평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가

감정가: 310,000,000원 (3억 1천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통 시설이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉)의 도로에 저촉 및 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

2.4. 인접 도로 상태

단지 동측의 2차선 도로를 통해 차량으로 출입할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

말소 기준 권리 (근저당): 우리은행 (2022-10-18, 120,000,000원)

근저당: 장종수 (2023-12-19, 2,000,000,000원) - 말소

가압류: 김영실 (2023-12-27, 875,191,256원) - 말소

강제 경매: 주택도시보증공사 (2025-05-08, 252,930,013원) - 말소 (본 경매)

주택 임차권: 신수아 (2024-10-04, 247,500,000원) - 말소

총 등기부 채권액: 3,242,691,256원

3.2. 임차인 현황

임차인: 신 (신수아)

보증금: 247,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-02

확정일자: 2022-12-05

배당 신고일자: 2024-10-04

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

등기부 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임차권 등)는 말소될 예정입니다.

본 경매 절차 진행 시, 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 신 씨의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 8일: 235,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 11일: 230,000,000원 (6층)

최근 실거래가는 감정가 310,000,000원에 비해 낮은 수준을 보이고 있습니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

최근 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2023년 7월 26일: 보증금 229,000,000원 (1층)

* 2023년 7월 12일: 보증금 253,000,000원 (24층)

* 2023년 11월 24일: 보증금 247,500,000원 (5층)

전월세 거래 시 보증금은 229,000,000원에서 253,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건 임차인의 보증금(247,500,000원)은 시세 범위 내에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트 명: 송학크레지움캐슬아파트

사용 승인일: 2022년 9월 29일

동 수: 4개동

세대 수: 294세대

최고 층수: 27층

주차 대수: 총 20대 (지하 9대)

부대 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 건물 정보

주소: 전북특별자치도 익산시 학곤로16길 52-16 (송학동)

건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

외벽: 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 샷시창

내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 및 승강기 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부 상의 모든 권리가 말소되는 조건이므로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

다만, 총 등기부 채권액이 32억 원 이상으로 매우 높아, 본 물건 외 다른 공동 담보 물건의 처리 상황에 따라 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 신 씨는 대항력이 없으나, 2억 4천 7백 5십만 원의 보증금을 가지고 있습니다.

명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

공동 담보 물건으로, 다른 담보물의 상태에 따라 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점은 시세 형성 또는 향후 가치 평가에 신중한 접근이 요구됨을 시사합니다.

주변에 특별한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 비교적 신축급 아파트로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

모든 권리관계가 말소되어 인수 부담이 없다는 점이 장점입니다.

다만, 감정가(3억 1천만원) 대비 최근 실거래가(2억 3천만원~2억 3천 5백만원)의 괴리가 크고, 총 등기부 채권액이 매우 높은 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트: 2022년에 준공되어 최신 시설 및 구조를 갖추고 있습니다.

권리 소멸: 경매로 인해 모든 등기부상 권리가 말소되므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

시세 차익 가능성: 감정가보다 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 적정가 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 최근 실거래가를 고려할 때, 약 230,000,000원에서 235,000,000원 수준이 시장 가격으로 형성되어 있습니다.

감정가는 310,000,000원이지만, 최근 시세를 반영하고 보수적인 접근을 고려하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 240,000,000원에서 250,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

신중한 접근을 위해, 245,000,000원 을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.