나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20860 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에
위치하는 구분건물[송학크레지움캐슬 제102동 제4층 제401호]로서, 주위는 아파트,
단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근으로 시내권 간선도로 및 버스
승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 4층 401호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및
소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와
각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(저촉),가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 군산지원 2025타경20860 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 307,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적정보

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9502㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

사용승인일: 2022년 9월 29일

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 4층 401호

총 동수: 4동

총 세대수: 294세대

최고층: 27층

주차대수 합계: 20대 (단지 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

단지 내로 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

2.3. 도로상태

대상 물건지 동측으로는 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로는 폭 약 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있으며, 동측 도로를 통해 주 진출입이 가능함.

2.4. 토지이용계획

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 대로3류(폭 25m~30m)(저촉)

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당권 (우리은행, 2022-10-18 접수, 120,000,000원)

3.2. 권리 현황 (매각으로 소멸 예정)

* 소유권보존 (호림주택주식회사, 2022-10-18)

* 근저당권 (우리은행, 2022-10-18, 120,000,000원)

* 주택임차권 (정재영, 2024-07-05 접수, 245,000,000원)

* 근저당권 (주식회사운강, 2023-12-29, 334,603,200원)

* 가압류 (김영실, 2023-12-27, 875,191,256원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-05-08, 245,000,000원)

3.3. 총 등기부채권액

1,574,794,456원

3.4. 인수주의사항

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-29

* 확정일자: 2022-11-15

* 배당신고일자: 2024-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

* 주변 환경은 주거 단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역의 형태를 띠고 있습니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 내 차량 접근 용이, 인근 시내버스 이용 편리.

* 생활편의시설: 근린생활시설 소재로 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 가능. (주변 학교, 병원, 대형마트 등 추가 확인 필요)

* 주거환경: 아파트 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경 예상.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 지역 분석으로는 인접한 혐오시설은 확인되지 않으나, 상세한 현장 확인 및 주변 지도 검색을 통해 추가 검토가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 채권 총액이 높으나, 매각으로 전부 소멸되는 권리이므로 낙찰자의 직접적인 채무 부담은 없습니다.

* 임차인 정 의 경우 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 법적 해석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 경매 특성상 명도 과정에서 다소의 저항이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

송학크레지움캐슬은 2022년 사용승인된 신축 아파트로, 익산시 주요 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리관계는 다소 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 유무를 면밀히 확인하였으며, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 명도 과정에서의 변수는 항상 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)로 하자 보수 부담이 적고 주거 선호도가 높음.

* 익산시 송학동의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 감정가 대비 시세 및 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 차익 또는 시세 이하 취득 가능성 존재.

* 법정 임차인의 대항력이 없어 명도 후 즉시 활용 또는 매매 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 최근 실거래가(2026년 6월 8일, 235,000,000원) 및 전세 보증금(229,000,000원 ~ 253,000,000원)을 고려할 때, 본 건의 시세는 약 240,000,000원에서 260,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(307,000,000원) 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하기 위해서는 시세 범위를 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

* 인수 보증금이 없음을 전제로, 시세 대비 약 5~10% 할인된 가격을 목표로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 230,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.