나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20869 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 8층 801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈감정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며
, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 8층 801호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20869 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 8층 801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 313,000,000원

* 건축 연도: 2022년 9월

* 토지 지분 면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 건물 전용 면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 건물 총 면적 (분양 면적): 제공된 데이터에 명확히 구분되지 않으나, 전용 면적 84.95㎡를 기준으로 함.

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 건물 층수: 27층 중 8층

2. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 주요 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

* 도로: 대상 물건은 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로 폭 약 25m의 도로를 통해 주출입이 가능함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)와 저촉되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 소로3류(폭 8m 미만)와도 저촉되는 계획임. 또한 가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권(120,000,000원)임.

* 임차인 현황:

* 주의성 (주 ): 보증금 247,500,000원, 차임 0원. 2022년 11월 8일 전입, 2022년 12월 13일 확정일자 받음. 배당신고일자 2024년 10월 11일. 대항력 없음. (을2 주택임차권 등기 말소됨)

* 보증금 액수가 명시되어 있으나, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정임.

* 기타 권리 분석:

* 호림주택주식회사의 소유권보존등기(갑1)가 존재함.

* 김영실의 가압류(갑2, 875,191,256원)는 말소될 예정임.

* 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3, 247,500,000원)은 본 경매로 말소될 예정임.

* 총 채권액: 1,242,691,256원.

* 인수되는 권리: 인수 보증금은 0원으로, 모든 등기 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 인근 기관: 한국농업기술진흥원이 인근에 위치함.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 아파트 단지: 송학크레지움캐슬아파트

* 단지 규모: 총 4개 동, 294세대.

* 건축 정보: 2022년 9월 29일 사용승인.

* 건물 층수: 최고 27층.

* 주차: 총 384대 주차 가능 (지하 364대, 지상 20대), 전기차 충전기 8대 (지상).

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있음.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 12억 원이 넘는 총 채권액으로, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

* 임차인 보증금: 대항력은 없으나, 2억 4천만 원이 넘는 보증금이므로 배당 순위에 따른 변제 여부를 면밀히 확인해야 함 (다만, 본 건은 강제경매로 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 보임).

* 토지 이용 제한: 대로3류 및 소로3류 저촉, 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 신축된 송학크레지움캐슬 아파트로, 비교적 최근에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 익산시 송학동 지역 내에서 아파트 단지, 근린생활시설, 교통 편의 시설 등이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 좋음.

* 권리 관계는 비교적 명확하며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 매각으로 소멸될 예정임.

* 다만, 높은 감정가와 총 채권액을 고려할 때, 신중한 입찰 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용승인된 최신식 아파트로, 거주 만족도가 높을 것으로 기대됨.

* 우수한 입지 및 편의성: 지역 내 교통, 편의 시설 접근성이 좋으며, 인근 한국농업기술진흥원 등으로 인한 잠재적 수요 확보 가능성.

* 안정적 주거 환경: 아파트 단지로 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 313,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 8일: 235,000,000원 (16층, 84.95㎡)

* 2023년 7월 26일: 229,000,000원 (1층, 84.95㎡)

* 2023년 7월 12일: 253,000,000원 (24층, 84.95㎡)

* 2023년 11월 24일: 247,500,000원 (5층, 84.95㎡)

* 시세 분석:

* 최근 매매가는 2억 3,500만원에서 2억 5,300만원 사이로 형성되어 있으며, 층수별로 차이가 있음.

* 본 물건은 8층으로, 최근 매매가(16층 2억 3,500만원)보다 낮은 가격대에 형성될 가능성이 있음.

* 하지만 2022년 신축임을 감안하면, 최저 시세인 2억 3,500만원보다 조금 더 높게 평가될 수 있음.

* 감정가(3억 1,300만원)는 최근 실거래가보다 상당히 높음.

* 안정적인 투자를 위해서는 최근 매매가(2억 3,500만원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 따라서, 최근 매매가와 층수를 고려하여 2억 5000만원에서 2억 7000만원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있으나, 보수적으로 접근하여 2억 5000만원 ~ 2억 6000만원 선을 고려하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.