나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20856 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 2층 204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 27층 내 제2층 제204호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상태
아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방설비(소화전, 화재탐지설비, 화재경보설비 등), 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ‘아파트건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 25미터 내외, 서측, 남측 및 북측으로 노폭 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통하여 주출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 미치 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 902번지에 소재한 송학크레지움캐슬 102동 2층 204호 아파트입니다. 사건번호는 군산지원 2025타경20856(1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

1.2. 물건 현황

용도는 아파트이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다. 공동담보 물건입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 296,000,000원입니다.

토지 면적은 47.49㎡ (약 14.37평)이며, 건물 면적은 84.95㎡ (약 25.70평)입니다. 이는 전용면적 기준이며, 공급면적은 35평형으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

건물은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 단지 정보

송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 9월 사용 승인된 신축 아파트로, 총 4개동 294세대로 이루어져 있습니다. 최고 27층 건물이며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다. 총 주차 대수는 384대로, 세대당 약 1.3대 주차가 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존 등기 이후 우리은행 근저당(120,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 주식회사정우산업개발 근저당(30,000,000원), 주식회사지인씨앤에스 가압류(100,000,000원), 주택도시보증공사 강제경매(235,000,000원) 등이 설정되었으나, 본 건 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 485,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 임창영 씨가 전입일자 및 확정일자를 2022년 10월 25일자로 가지고 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 235,000,000원, 차임 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

임차인 현황 및 등기부 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담(보증금, 권리 등)은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 인근에 한국농업기술진흥원이 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 500m 이내 유사 거래 사례는 현재 부족한 것으로 파악됩니다.

* 최근 매매 사례로는 2026년 6월 8일, 16층 아파트가 235,000,000원에 거래되었습니다.

* 전월세 거래는 2023년 7월~11월 사이 1층(229,000,000원), 24층(253,000,000원), 5층(247,500,000원) 등에서 이루어졌습니다. 이는 현재 시세 대비 높은 보증금으로, 잠재적 가치 상승 여력을 시사합니다.

* 송학동 일대는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 소로3류 도로에 접하고 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변에 버스정류장 및 간선도로가 있습니다.

* 이리송학초등학교, 이리남성여자중학교, 원광고등학교 등 학군이 인근에 위치합니다.

* 다만, 송학동 일대는 인구 증가 대비 근린공원 등 주민 편의시설이 부족하다는 지적이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 최근 뉴스 기사에 따르면, 송학크레지움캐슬 아파트 입주민들은 임대사업자의 경영난으로 인해 전세 보증금 및 대출 연장 문제로 어려움을 겪고 있으며, 일부는 시청 앞에서 집회를 열고 대책 마련을 촉구하고 있습니다. 이로 인해 일부 금융기관(새마을금고)에서 대출 연장을 거부하는 사례도 발생했습니다. 본 경매 물건은 이러한 문제와 직접적인 연관은 없을 수 있으나, 해당 단지의 전반적인 불안정성을 시사하는 부분입니다.

6.2. 시장 리스크

* 감정가(296,000,000원) 대비 최근 실거래가(235,000,000원)에 다소 차이가 있습니다. 이는 시장 상황 또는 감정평가 시점의 차이일 수 있으므로, 실제 시장 동향을 추가적으로 파악해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 준공된 비교적 신축 아파트로, 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 최근 언론 보도에서 단지 내 일부 입주민들이 임대사업자의 경영난으로 인한 전세 보증금 및 대출 관련 문제로 어려움을 겪고 있다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 그럼에도 불구하고, 본 건 경매 물건은 채권자인 주택도시보증공사의 강제 경매로 진행되는 만큼, 다른 문제와는 별개의 법적 절차로 진행될 가능성이 높습니다. 최근 실거래가와 전월세 시세를 고려할 때, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 아파트(2022년 준공)로 자산 가치 유지 및 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 최근 매매가(235,000,000원) 및 전세가(229,000,000원 ~ 253,000,000원)를 고려할 때, 감정가(296,000,000원) 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 296,000,000원입니다. 제공된 정보에 따르면, 최근 실거래가는 235,000,000원(2026년 6월 8일, 16층)입니다. 또한, 최근 전세 보증금 시세는 229,000,000원에서 253,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

입찰자는 단지 내 일부 세대에서 발생하고 있는 임대 관련 문제로 인한 시세 하락 가능성, 그리고 권리 분석상 인수되는 보증금이 없는 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 245,000,000원 ~ 265,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 경쟁 입찰자 수, 입찰 시점의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.