나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20865 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 6층 601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신감정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 6층 601호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20865 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 6층 601호

용도: 아파트

감정가: 311,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.36평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

준공년월: 2022년 09월 (사용승인일: 2022.09.29)

동/층/호: 102동 6층 601호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조:

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 6층 601호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

토지 이용상태:

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로:

동측으로 대로, 서측, 북측, 남측으로 각각 소로에 접하고 있으며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 35m-30m) 및 소로3류(폭 8m미만) 도로와 저촉되는 부분이 있고, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당됩니다.

건축물 정보:

총 연면적: 50,542.86㎡

총 대지면적: 13,962.1㎡

건폐율: 19.70%

용적률: 245.21%

주용도: 공동주택 (아파트)

총 세대수: 294세대

총 주차대수: 384대 (지하 364대, 지상 20대)

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당 (을1, 120,000,000원) 입니다.

주요 권리 내역:

* 을1: 우리은행 근저당 (2022.10.18) 120,000,000원 (말소기준)

* 을3: 주택임차권 이원교 (2022.10.15 배당신고) 247,500,000원 (말소)

* 을2: 유한회사 도형레미콘 근저당 (2023.12.21) 93,310,320원 (말소)

* 갑2: 김영실 가압류 (2023.12.27) 875,191,256원 (말소)

* 갑3: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.05.08) 247,500,000원 (말소, 본건 경매 개시)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 14일

* 확정일자: 2022년 11월 16일

* 배당신고일자: 2024년 10월 15일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계:

0원 (모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.)

주의 문구:

임차인 이 는 대항력은 없으나, 배당신고를 하였으므로 배당에 따라 변제받을 금액이 있을 수 있습니다. (물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음" 으로 기재되어 있어 최종적으로 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.)

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건은 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치한 아파트 단지로, 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통:

차량 접근이 용이하며, 인근 기차역 및 간선도로가 있어 교통망은 양호한 편입니다.

상업 시설:

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

기타 시설:

* 한국농업기술진흥원 인근에 위치하여 관련 기관 종사자 등 배후 수요가 있을 수 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지명:

송학크레지움캐슬

주소:

전북특별자치도 익산시 송학동 902번지

준공년월:

2022년 09월 (사용승인일 2022.09.29)

총 세대수:

294세대

최고/최저층:

27층 / 2층 (본건은 6층)

면적 정보:

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평) - 제공된 JSON 및 건물면적 정보 기준

* 공급면적: 본 건의 정확한 공급면적 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용면적 84.95㎡는 30평대 초반의 공급면적에 해당됩니다.

부대시설:

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

주차:

총 384대 (세대당 약 1.3대), 지하주차장 364대, 지상주차대수 20대.

주변 편의시설:

근린생활시설.

주변 교육시설:

(정보 없음, 추가 조사 필요)

주변 의료시설:

(정보 없음, 추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

임대사업자 경영난 및 입주민 갈등:

최근 언론 보도에 따르면, 본 아파트의 임대 사업자인 호림주택(주)이 경영난을 겪고 있습니다. 이로 인해 임대 사업자가 부담해야 할 보증 보험료를 입주민들이 대신 부담하고 있으며, 일부 세대는 전세 대출 연장이 불가하다는 통보를 받아 거주권에 대한 불안감이 커지고 있습니다. 비상대책위원회가 이에 대한 대책 마련을 촉구하며 시위를 진행 중인 상황입니다. 이는 향후 아파트의 관리 및 거주 안정성에 영향을 미칠 수 있는 중대한 사안입니다. (출처: 전라매일, 익산열린신문, 전북일보 등 2024년 7월 기사)

감정가와 시세의 괴리:

본건의 감정가는 311,000,000원이지만, 최근 실거래가는 2026년 6월 8일 84.95㎡(약 25.7평)가 235,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 낙찰 후 시세차익 확보에 불리할 수 있습니다.

공동담보 물건:

채권자 주OOOOOOO가 본건 외 다른 부동산에도 담보를 설정했을 가능성이 있습니다. 만약 공동담보로 묶인 다른 물건에서 경매가 진행되거나 가치가 하락할 경우, 본건에도 영향을 미칠 수 있습니다. (구체적인 공동담보 대상 및 현황 확인 필요)

토지이용계획 상 저촉:

본 토지는 대로3류(폭 35m-30m)와 소로3류(폭 8m미만) 도로가 저촉되는 부분이 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

가축사육제한구역:

일부 가축 사육에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

현재까지 확인된 정보 상으로는 본건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 준공된 비교적 신축으로, 깔끔한 단지 환경과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 법률적으로는 명확한 권리 관계를 기대할 수 있습니다. 그러나 임대 사업자의 경영난으로 인한 입주민들의 거주 불안정 문제가 발생하고 있다는 점은 투자 결정에 있어 매우 신중한 검토를 요하는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어 투자 수익률을 보수적으로 접근해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 최신 시설 및 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 교통 및 생활 환경: 차량 접근성이 좋고, 인근에 근린생활시설과 간선도로가 있어 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가: 235,000,000원 (2026년 6월 8일, 84.95㎡, 16층)

최근 전월세 보증금 최고가: 253,000,000원 (2023년 7월 12일, 84.95㎡, 24층)

감정가: 311,000,000원

시세 분석:

본건과 동일한 면적(84.95㎡)의 아파트가 2026년 6월 8일 16층에서 235,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 최근 전월세 보증금 최고가가 253,000,000원인 점을 감안할 때, 현재 시세는 235,000,000원 ~ 253,000,000원 수준으로 판단됩니다. 하지만, 임대 사업자의 경영난으로 인한 입주민들의 거주 불안정 문제가 발생하고 있어, 이러한 불확실성이 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

예상 입찰가:

감정가(311,000,000원) 대비 최근 실거래가(235,000,000원)가 현저히 낮은 점, 그리고 임대 사업자 관련 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 수준인 235,000,000원을 기준으로 하되, 약간의 경쟁률 및 향후 아파트 가치 상승 가능성을 감안하여 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 외부 검색 결과를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사, 주변 시세 및 권리 관계에 대한 최신 정보 확인, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.