나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20859 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하는 공동주택으로, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성
및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 평지붕 27층 내 3층 304호로,
외벽: 석재 및 시멘몰타르위 페인트 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 902번지 송학크레지움캐슬 102동 3층 304호에 소재하는 아파트 경매 물건입니다.

사건번호는 군산지원 2025타경20859 (1)이며, 감정가는 304,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

전용면적은 84.95㎡ (약 25.70평)이며, 토지 지분은 47.4901㎡ (약 14.36평)입니다.

해당 아파트인 송학크레지움캐슬은 2022년 9월 29일에 사용 승인된 신축 아파트 단지로, 총 4개 동에 294세대가 거주하고 있습니다. 본 물건은 27층 중 3층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지가 혼재하는 신흥개발지대입니다.

교통 상황으로는 주변에 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있으며, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성 및 대중교통 여건이 무난한 편입니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 형상의 토지로, 현재 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

단지 동측으로는 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류, 소로2류, 소로3류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행의 근저당권(을1, 120,000,000원)입니다.

등기부상 소유권보존 등기일은 2022년 10월 18일이며, 이후 우리은행 근저당권, 주식회사현대코리안 근저당권(을2), 주택임차권(을3), 주택도시보증공사 강제경매(갑2)가 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 460,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 강혜정 씨가 있으며, 보증금 240,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2022년 10월 31일이며, 배당신고일자는 2024년 9월 6일입니다.

강혜정 씨는 본 물건에 대항력이 없습니다. 따라서 경매로 인해 임차인의 권리는 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 송학동 일대는 아파트 단지와 기존 주택, 그리고 미개발 농경지가 혼재된 신흥개발지대로, 지속적인 도시 개발이 예상되는 지역입니다.

"한국농업기술진흥원"이 인근에 위치하고 있으며, 주변 교통망이 잘 갖추어져 있어 지역 내 접근성이 양호합니다.

아직 상업 시설이 밀집된 지역은 아니지만, 신흥개발지대로서 향후 주거 편의시설 및 상업 시설의 확충 가능성이 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 송학크레지움캐슬 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

단지는 총 4개 동 294세대로 구성되어 있으며, 2022년 9월에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 본 세대는 27층 건물 중 3층에 위치합니다.

기본적인 급배수, 위생, 난방, 소화전 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주차는 총 384대가 가능하며, 이 중 364대는 실내 자동 주차, 20대는 옥외 자동 주차 방식입니다.

아파트 관리사무소 연락처는 063-842-0709입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행되므로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. (현재 등기부상 해당 내용 없음)

* 신흥개발지대: 신흥개발지대는 향후 발전 가능성이 있지만, 개발 계획의 변동이나 장기화에 따른 가치 변동성을 내포할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

특히, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 권리 관계를 단순화시키는 큰 장점입니다.

신흥개발지대에 위치하여 향후 지역 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 시세와 감정가의 차이를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 주거 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담 및 인수되는 보증금이 없습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 잘 정비된 도로망과 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 발전 가능성: 신흥개발지대로서 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 304,000,000원입니다.

최근 실거래 정보를 분석한 결과, 2026년 6월 8일 16층 매물이 235,000,000원에, 2026년 7월 11일 6층 매물이 230,000,000원에 거래되었습니다.

최근 실거래가 평균은 약 232,500,000원 수준입니다.

감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있는 점을 고려할 때, 낙찰가는 최근 실거래가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

본 물건은 3층에 위치하며, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하면, 최근 실거래가 수준에서 적정 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

이에, 보수적인 관점에서 최근 실거래가 평균(232,500,000원)에 10%~20% 가량 가산한 금액 범위, 즉 약 2억 4천만원에서 2억 7천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 시세 대비 합리적인 수준에서 접근하며, 경매 특성상 추가적인 낙찰 가능성을 염두에 둔 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.