나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20864 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 5층 502호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20864 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 306,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.35평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.71평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 5층 502호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 샷시창입니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 대로, 서측, 북측, 남측으로 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m), 소로2류(폭8m-10m), 소로3류(폭8m미만) 접함, 가축사육제한구역(2024-08-16)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-31

* 확정일자: 2023-11-02

* 배당신고일자: 2024-08-06

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인의 권리(주택임차권)는 매각으로 인해 말소 예정이며, 보증금은 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-10-18)

* 총 등기부채권액: 1,402,691,256원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권보존 (갑1, 2022-10-18, 호림주택주식회사)

* 근저당권 (을1, 2022-10-18, 우리은행, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을3, 2024-08-06, 김미라, 247,500,000원) - 말소예정

* 근저당권 (을2, 2023-12-21, 우원이앤지주식회사, 160,000,000원) - 말소예정

* 가압류 (갑2, 2023-12-27, 김영실, 875,191,256원) - 말소예정

* 강제경매 (갑3, 2025-05-08, 주택도시보증공사, 257,385,013원) - 말소예정

모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 단지 주변으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 주택가 형성으로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 개발 잠재력: 인근 "한국농업기술진흥원" 등 관련 시설과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 건축년도: 2022년

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 294세대

* 최고층수: 27층

* 본건 위치: 102동 5층 502호

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.71평)

* 주차 대수: 총 384대 (내부 자동식 364대, 외부 자동식 20대) - (총괄표제부 기준)

* 주변 편의시설: 해당 주택지대 내 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발사 경영난: 임대사업자인 호림주택(주)의 경영난으로 인한 입주민들의 갈등 및 법적 이슈가 언론에 보도된 바 있습니다 [2, 3, 6, 7]. 이는 경매 절차와 직접적인 관련은 없으나, 향후 단지 내 추가적인 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 기타:

* 임대관계: 미상으로 기재되어 있으나, 특정 임차인(김미라)의 정보가 확인되었으며 대항력이 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 공동담보: 본 건 외 다른 담보물건이 있을 수 있으나, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 익산시 송학동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 과거 임대사업자의 경영난으로 인해 입주민들의 어려움이 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다. 현재 시장 가격 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다.

* 깔끔한 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 최근 시세가 낮은 점을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 입지: 주거 지역 내 위치하며 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 306,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 8일: 235,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 11일: 230,000,000원 (6층)

* 최근 임대 사례 (보증금 기준):

* 2023년 11월 24일: 247,500,000원 (5층) - 본건 임차인 보증금과 유사

* 시세 분석: 최근 매매가는 2억 3천만원 ~ 2억 3천 5백만원 수준으로 형성되어 있으며, 본건의 감정가(3억 6백만원)와는 상당한 차이가 있습니다. 5층이라는 점을 감안할 때, 최근 매매가 수준에서 약간의 가치를 더한 가격을 시세로 판단할 수 있습니다.

* 권리 인수 비용: 0원

* 예상 입찰가: 현재 시세를 기준으로 볼 때, 235,000,000원에서 255,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 낙찰 후 명도 및 기타 부대 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.