나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11757 [1] 울산광역시 북구 화봉동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 화봉동 소재 ""화봉초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 노선상가지대로서 근린상가 및 공동주택, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(가,나): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물중 1층 101,102호로서,
-외벽: 치장석 붙임마감, 복합판넬마감,
-내벽: 벽지 및 타일마감, 인테리어마감,
-창호: 샷시단창 및 샷시유리창입니다.

이용상태

일련번호(가,나): 공히 소매점(공실)입니다.

설비내역

위생 급·배수 및 전기설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

화봉동 1501-1: 사다리형의 평지로서 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

화봉동 1501-1: 본건 북측 및 서측으로 중로, 남측으로 소로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화봉동 1501-1: 도시지역, 준주거지역(2015-07-02), 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 재매각, 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임.
2. 본건 부동산 101호는 102호와 경계 구분 없이 상가(상호: 식사준비)로 이용되었으나 현황은 공실임.
3. 본건 외부나 바닥에 별도의 경계표지나 건물번호표지는 확인되지 않으나 건축물현황도 및 내부 기둥 등을 통해 위치, 면적의 특정이 가능하며 각 호별로 별도의 출입문을 통해 출입이 가능한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11757 (1)

소재지: 울산광역시 북구 화봉동 1501-1 비발디시티 1층 101호 (신 주소: 울산광역시 북구 박상진2로 124)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설 / 제1/2종근린생활시설)

감정가: 446,000,000원

토지면적: 17.19㎡ (약 5.20평)

토지 지분: 17.1906㎡ (약 5.20평)

건물면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

건물 지분: 28.125㎡ (약 8.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케FGI2306유동화전문유한회사 (등기부 정보 기준)

특이사항: 유동화물건, 재매각

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 화봉동 소재 "화봉초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 노선상가지대로서 근린상가 및 공동주택, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

본건 북측 및 서측으로는 중로, 남측으로는 소로에 각각 접합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(송정지구)에 속하며, 중로1류, 중로3류, 소로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 택지개발지구(송정지구)에 해당합니다.

주변 상업시설로는 다양한 소매점, 음식점, 학원 등이 밀집해 있는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 1일 접수된 경남은행의 근저당권(을1)으로, 채권 최고액은 949,000,000원입니다.

을1 근저당권보다 후순위인 갑4 소유권이전, 갑5 울산신용보증재단의 가압류(75,000,000원), 갑10 케이에프지이삼공육유동화전문유한회사의 임의경매 등기(885,208,369원) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 약 1,024,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 제1종 근린생활시설로 지정된 상가로, 주위는 노선상가지대 및 주거지역과 혼재되어 있습니다.

화봉초등학교 북측 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종에 대한 잠재적 수요가 기대됩니다.

본건 101호는 102호와 경계 구분 없이 상가(상호: 식사준비)로 이용되었으나, 현황은 공실 상태입니다. 각 호별로 별도의 출입문이 있어 독립적인 영업이 가능합니다.

주변에는 다양한 소매점, 음식점, 학원 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인근에 화봉초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 상황도 보통 수준입니다.

편의시설: 주변 상업시설의 발달로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 사건: 본건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 매각이 취소된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

공실 상태 및 관리: 현재 공실 상태이며, 건물 외부에 별도 경계표지 등이 확인되지 않아 관리에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 향후 건축 또는 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

미상 임대관계: 임대 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 화봉동에 위치한 근린상가로, 화봉초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 일괄 매각으로 진행되며, 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 재매각 사건이라는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 주변 상업시설의 발달 및 학교 인근이라는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

화봉초등학교 인근의 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

소규모 상가로 비교적 접근하기 용이하며, 송정지구 등 지역 개발 계획과 연계한 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

101호와 102호가 구분 없이 사용되었던 점을 고려하여, 다양한 업종 및 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 446,000,000원이며, 최저매각가격은 감정가와 동일하거나 조정될 수 있습니다. 현재 공실 상태이며 재매각 사건이라는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 등기부상 총 채무액은 약 1,024,000,000원으로, 이는 감정가보다 높은 수준입니다.

따라서, 적정 입찰가는 인근 상가 시세, 예상 임대료, 공실률, 지역 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 재매각 사건의 특성상, 이전 유찰 사유를 면밀히 파악하고 시장 가치에 대한 객관적인 평가를 바탕으로 결정하는 것이 중요합니다.

매수 신청 시에는 최저매각가격의 30%에 해당하는 매수신청 보증금을 준비해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 면밀한 상권 분석 및 전문가 상담을 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.