나이스옥션 법원경매 경주 2025타경395 [1] 경상북도 경주시 감포읍 나정리 578-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 감포읍 나정리 소재 ""나정교"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 농
경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의성 등
을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 나지 상태임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 20M 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도
구역(부산지방국토관리청 고시 제 2020-503호)<도로법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상 지목이 ""임야""이나, 현황 ""잡종지(신축신고부지)""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 감포읍으로부터 신축신고(2017.04.27)되어 있는 것으로 조사되며, 건축 관련
제반사항은 관할관청에 재확인하시기 바랍니다.

본건 지상에 이동가능한 컨테이너 수 동 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 신축신고된 토지
2. 지상소재 이동가능한 건물(구조물) 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경395 (1)

소재지: 경상북도 경주시 감포읍 나정리 578-1

용도: 임야 (현황: 잡종지(신축신고부지))

감정가: 687,438,000원

토지면적: 1899.00㎡ (약 574.5평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 감포읍 나정리 소재 '나정교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 지역적 상황 및 주변 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있습니다. 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m, 일부 400m), 접도구역에 해당합니다. 경주시는 감포항을 중심으로 해양 관광 개발 사업을 추진하고 있으며, 감포 나정항에도 마리나 시설 등이 계획되어 있어 지역 개발 잠재력이 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부등본 상 권리 분석 결과, 다음과 같은 사항이 확인되었습니다.

* 선순위 지상권: 남경주새마을금고가 2017년 1월 10일 설정한 지상권이 존재합니다 (을구 1번). 해당 지상권은 존속기간 만료 시까지 인수될 가능성이 있었으나, 물건명세서에 첨부된 채권자(신청채권자)의 말소 동의서에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 주식회사새마을금고자산관리회사가 2018년 1월 9일에 설정한 근저당권(435,500,000원)이 말소기준권리입니다.

* 이 외의 모든 근저당권, 압류, 임의경매 등기 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되어, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야에서 잡종지(신축신고부지)로 현황이 변경된 나지 상태의 토지입니다. 주변은 농경지와 임야로 이루어진 지역으로, 직접적인 상권 형성은 미미한 것으로 보입니다. 다만, 경주시가 감포읍 일대에 해양 관광 및 어촌 개발 사업을 추진하고 있어, 향후 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 자연환경이 비교적 잘 보존된 농경지 및 임야 지역에 위치하고 있습니다. 인근 나정고운모래해변 등 해안 관광지와 송대말 등대 등 관광 명소가 있어 지역 관광 자원으로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다. 생활 편의 시설 등은 감포읍 소재지로 이동 시 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권의 인수 여부: 비록 말소 동의서가 제출되었으나, 지상권의 법적 효력과 말소 절차를 최종적으로 정확하게 확인하는 것이 필수적입니다.

* 현황과 공부상 지목의 차이: '임야'로 등록된 토지가 현재 '잡종지(신축신고부지)'로 이용되고 있어, 향후 개발 또는 이용 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 이동 가능한 건물(구조물) 매각 제외: 지상에 소재한 이동 가능한 건물이나 구조물은 매각에서 제외되므로, 명도 또는 처리에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 관련 법규에 따른 행위 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경주시 감포읍 나정리에 위치한 임야(현황 잡종지)로, 감정가는 6억 8천만 원대입니다. 선순위 지상권의 존재 및 말소 동의 여부가 주요 쟁점이며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 재단상의 권리는 소멸될 예정입니다. 주변 개발 계획과 지역 관광 자원을 고려할 때 잠재력은 있으나, 지목과 현황의 차이, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 개발 가능성: 계획관리지역으로 향후 건축 등 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 지역 개발 호재: 감포항 일대의 해양 관광 및 정주 여건 개선 사업이 추진 중입니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 재단상의 권리가 소멸될 예정입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 양호한 편입니다. 그러나 선순위 지상권의 말소 여부 확정, 토지 이용 제한 사항, 그리고 현재 지목과 현황의 차이 등을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 제시된 감정가 687,438,000원을 기준으로 하되, 해당 물건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 토지의 최근 실거래가 및 개발 관련 계획 등을 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.