나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10490 [1] 경상북도 경주시 현곡면 가정리 323 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10490 [1] 경상북도 경주시 현곡면 가정리 323 대지 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경10490 | 소재지: 경상북도 경주시 현곡면 가정리 323 | 감정가: 74,269,360원 | 최저가: 36,392,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보 및 매각 조건

사건번호: 경주지원 2025타경10490 (1)

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 가정리 323

용도: 대지 (주택 건부지로 이용 중)

감정가: 74,269,360원

매각대상: 토지일부지분매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 최OO / 최OO

채권자: 신OOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자 우선매수권, 법정지상권

1.2. 면적 정보 (매각 지분 기준)

토지 전체 면적: 552.07제곱미터 (약 167.01평)

토지 매각 지분율: 25091.404017750003

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 현곡면 가정리 소재 '가정1리마을회관' 북서측 인근에 위치한 근교 농촌 주택지대입니다.

주변은 기존 주택지대와 농경지대로 형성되어 있으며, 차량 접근이 가능하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 유사 사다리형의 부정형 토지이나, 현황은 주택 건부지로 이용 중이며, 주변 수목(대나무 등)은 거래 관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가되었습니다.

도시계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역이며, 일부 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 전형적인 근교 농촌 지대에 위치하고 있어 상업시설의 밀집도는 낮습니다.

주변에 '가정1리마을회관' 등 소규모 마을 공동시설이 존재하며, 차량을 이용하여 경주 시내 방면으로 이동 시 필요한 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

인근에는 쌈밥집, 카페 등 지역 맛집이 산재해 있어 기본적인 식생활 환경은 갖추어져 있습니다. (검색 결과 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계 분석

본 건은 '토지일부지분' 매각이며, 부동산강제경매 사건입니다.

**지분 매각 및 공유자 우선매수권**: 가장 중요한 특이사항으로, 토지의 전체가 아닌 일부 지분만 매각하는 물건입니다. 따라서 다른 공유자에게 '공유자 우선매수권'이 법적으로 부여되며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 낙찰 후 공유자가 이를 행사하면 매수인은 대금을 납부할 수 없게 됩니다.

**법정지상권**: 토지만을 매각하며, 지상에 소재하는 제시외 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 토지 감정가 산정 시에도 감안된 사항입니다. 만일 토지 매각 당시 토지 소유자와 건물 소유자가 동일하였고, 경매로 인해 소유자가 달라질 경우 '법정지상권 성립 여지'를 면밀히 검토해야 합니다. 법정지상권이 성립하면 건물을 철거할 수 없어 토지 이용에 큰 제약이 발생합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법정 리스크)

**지적상 맹지**: 본 건 토지는 지적상 도로에 접해 있지 않은 맹지입니다. 다만, 감정평가서상 '인접필지를 통해 접근 가능'하다고 명시되어 있어 현황상 통행은 가능하나, 향후 건축 행위 등을 위해서는 인접 토지 소유주와의 별도 협의(통행 및 건축 허가를 위한 사용 승낙)가 필수적입니다.

**공유물 분쟁 및 이용**: 지분을 낙찰받게 되면 다른 공유자와의 협의를 통해 토지를 이용해야 합니다. 협의가 이루어지지 않을 경우 '공유물 분할 청구 소송'을 통해 지분을 현금화하거나 분할해야 하는 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

**저가 매수 기회**: 지분 매각 물건은 일반 물건 대비 유찰 가능성이 높아 저렴하게 토지를 매수할 기회가 될 수 있습니다.

**법정지상권의 존재(여지) 및 맹지 감안**: 감정가 자체가 법정지상권 가능성 및 맹지라는 리스크를 감안하여 책정되었을 가능성이 높으므로, 리스크 대비 적정가 혹은 그 이하로 매수한다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

**계획관리지역**: 향후 개발 및 건축 행위에 비교적 유리한 계획관리지역 토지입니다.

4.2. 종합 의견 (컨설턴트)

본건은 **지분매각, 공유자우선매수권, 법정지상권 성립 여지, 맹지**라는 4대 리스크를 동시에 안고 있는 고난도 투자 물건입니다.

초보 투자자에게는 권하지 않으며, 토지 지분 매입 경험이 있거나 공유자 간의 협상 및 법정 지상권 해결 전략을 보유한 전문 투자자에게 적합합니다.

성공적인 투자를 위해서는 낙찰가 대비 공유자에게 지분을 매도하거나, 나머지 지분을 매입하여 전체 토지의 소유권을 확보하는 전략을 구사해야 합니다. 공유자 우선매수권 행사 여부에 따라 투자 계획에 차질이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명확한 출구 전략(Exit Plan) 수립이 필수적입니다.

법원 정보

경주지원 경매4계