나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33403 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 352-20 복사골맨션 나동 3층 304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""심곡3동행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 동류형의 다세대주택 등의 공동주택과 각종 근린생활시설이 들어서 있는 노선상가
지대임

교통상황

인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 인근에 소재하고 있으며, 본건 동남측 직선거리 약
800m지점에 수도권지하철1호선 ""부천역"" 이 위치하고 있어 대중교통 편익은 보통시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 3층 304호로서
외벽 : 외장석재 붙임 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인
부재로 인하여 자세한 내부 이용상황 확인은 불가하였음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지이며, 다세대주택 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25m의 포장도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서상 전유면적은 36.35㎡로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 전유부
면적은 35.85㎡로 등재되어 있어 공부확인 결과, 1,4호 라인은 35.85㎡, 2,3호 라인은
36.35㎡인 것으로 확인됨

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

집합건축물대장(전유부)상 전유부분 면적은 35.85㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경33403 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 원미구 심곡동 352-20 복사골맨션 나동 3층 304호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 1억 4천 6백만원이며, 토지면적은 26.84㎡ (약 8.12평), 건물면적은 36.35㎡ (약 11.00평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 한OOOOOOO (한국주택금융공사)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡3동행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 동류형의 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 밀집해 있는 노선상가지대입니다.

교통 상황으로는 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 부천역이 직선거리 약 800m 지점에 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 세장형의 평지이며, 본건 남측으로 노폭 약 25m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 11월 10일자 주택도시보증공사의 가압류 (을16)입니다.

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인 김영기 씨가 존재합니다.

김영기 임차인은 2021년 11월 8일 전입, 2021년 10월 18일 확정일자를 받았으며, 보증금은 1억 6천 5백만원입니다.

이 임차인의 권리는 집합건물 등기부상 을구 17번 주택임차권등기(2023.11.14. 등기)로 확인되며, 해당 보증금 1억 6천 5백만원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

다른 임차인 김혜원 씨는 2024년 11월 19일 전입하였으나 대항력이 없습니다.

이 외의 압류 및 강제경매 등기들은 말소기준권리 이후의 권리들로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

주변에 다양한 편의시설이 입점해 있어 생활이 편리한 편입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 연식의 다세대주택(약 21평 내외)은 2026년 3월 기준 1억 8천만원에서 2억 3천 5백만원 사이에 거래되었습니다.

2019년에 신축된 더 넓은 면적의 다세대주택은 2억 8천 8백만원에 거래된 사례도 있습니다.

본 건의 건물면적(약 11평)과 감정가(1억 4천 6백만원)를 고려할 때, 유사 면적 및 연식의 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 감정평가에는 해당 지역의 토지 가치 등이 종합적으로 반영되었을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 식당, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

교통 측면에서는 버스 정류장이 가깝고, 부천역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

다세대주택의 특성상 주차 공간은 협소할 수 있으며, 내부 이용 현황은 폐문으로 인해 정확한 확인이 불가했습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김영기 씨의 보증금 1억 6천 5백만원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 비용 발생을 의미합니다.

집합건축물대장상 전유부분 면적(35.85㎡)과 등기사항전부증명서상 면적(36.35㎡) 사이에 차이가 존재합니다.

현장 조사가 폐문으로 인해 이루어지지 못해 내부 상태, 점유 관계, 수리 상태 등을 직접 확인하기 어렵습니다.

특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 주변 개발 현황 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 6천 5백만원을 인수해야 하는 부담이 크다는 점이 가장 큰 문제입니다. 또한, 내부 확인 불가 및 면적 불일치 등의 리스크 요인이 존재합니다. 그러나 감정가(1억 4천 6백만원) 대비 주변 시세를 고려할 때, 부동산 자체의 가치만으로 판단했을 때 시세 대비 저렴할 가능성도 있습니다. 인수해야 할 보증금 총액과 낙찰가를 합산한 실질적인 총 지출 비용을 신중하게 고려해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 선순위 임차인의 보증금(1억 6천 5백만원)을 인수해야 하므로, 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세와 합리적인지 면밀히 분석해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 주택임차권이 존재하므로, 해당 임차인의 배당 여부에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다.

* 부천역 인근의 주거 및 상업지 혼재 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 4천 6백만원입니다.

주요 인수 대상인 김영기 임차인의 보증금은 1억 6천 5백만원으로, 이는 감정가를 초과합니다.

따라서, 본건의 낙찰가는 감정가(1억 4천 6백만원)를 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금(1억 6천 5백만원)을 고려한 총 지출액을 반드시 계산해야 합니다.

주변 유사 면적 다세대주택의 시세가 약 9천만원 ~ 1억 2천만원 수준으로 추정되나, 감정가가 1억 4천 6백만원으로 책정된 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 전액 변제가 불확실할 경우, 실질적인 총 투자 비용이 과도하게 늘어날 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 3천만원 ~ 1억 4천 6백만원

상기 예상 입찰가는 인수 보증금(1억 6천 5백만원)을 제외한 금액입니다. 만약 1억 4천 6백만원에 낙찰받을 경우, 최종 총 지출액은 3억 1천 1백만원(1억 4천 6백만원 + 1억 6천 5백만원)이 됩니다. 이는 소형 면적 대비 높은 금액일 수 있으므로, 입찰 전 철저한 시세 및 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.