나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51381 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""서울서부경찰서"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 6호선""역촌역과 응암역""이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

(철근)콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하 1층/지상 11층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 외장석 및 치장벽돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 기계식 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1), (2) 토지 공히,
도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 동일건물 내 평가사례 등을 참고하여 평가하였는 바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51381 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 2층202호

건물명: 마하나임

용도: 오피스텔

준공일: 2020년 08월 06일

구조: (철근)콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

감정가: 207,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

건물면적 (전용면적): 26.47㎡ (약 8.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 서울서부경찰서 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 6호선 역촌역과 응암역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건은 인접 필지 대비 등고 평탄한 2필지의 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임. 본건 건물 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2024년 10월 17일자 주택도시보증공사의 가압류 (을5)

매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 11일

확정일자: 2020년 10월 28일

배당신고일자: 2024년 10월 21일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 임차보증금 중 인수되는 금액은 0원임.

3.3. 특이사항

주택도시보증공사는 본건 신청 채권자로서, 유민지의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인임. 주택도시보증공사는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 (2026년 06월 26일자).

3.4. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울서부경찰서 인근의 주거 및 업무 복합 지역에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

4.2. 상권 현황

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있으며, 오피스텔 및 다세대주택 건물로 이용되는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 6호선 역촌역 및 응암역을 이용할 수 있으며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성도 양호함.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

5.3. 주변 시설

서울서부경찰서가 인접해 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있으나, 구체적인 변경 내용 및 매수인에게 미칠 영향은 명확하지 않으므로 추가 확인이 필요함.

6.2. 현장 조사의 한계

제공된 정보에 따르면, 이해관계인의 부재로 인해 호실 표기를 기준으로 한 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용 상태, 건축물 현황도, 동일 건물 내 평가사례 등을 참고하여 평가가 이루어졌음. 실제와 상이할 수 있다는 점을 유의해야 함.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 및 자료에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 오피스텔로, 지하철 6호선 역촌역과 응암역 이용이 가능한 역세권에 자리하고 있습니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리 분석 결과 대항력 있는 임차인이 없어 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 또한, 채권자인 주택도시보증공사로부터 매수인이 부담할 임차 보증금 관련 추가적인 위험이 없다는 확약서가 제출되어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 파악이 필요하며, 현장 조사의 한계로 인한 실제 상황과의 차이가 있을 수 있다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 인수 보증금 부담이 전혀 없음.

* 2020년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태 양호 예상.

* 지하철역 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 지역 내 오피스텔 및 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 생활 인프라 활용 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 207,000,000원이며, 전용면적 26.47㎡ (약 8.01평) 기준으로는 평당 약 25,842,696원 수준입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔이 1억 9천만원에서 2억 1천 5백만원 사이에서 거래된 사례가 있으며, 경매 진행 중인 유사 물건들의 최저 입찰가가 감정가 수준에 분포하고 있습니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 인근 유사 오피스텔의 현재 매물 가격, 공실률, 향후 개발 계획 등을 추가적으로 조사해야 하나, 제공된 정보를 토대로 볼 때 감정가 또는 그 이상에서도 경쟁이 발생할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

종합적인 권리 분석 결과 명확한 인수 부담이 없고, 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단될 경우, 감정가의 90% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 대략 186,300,000원 ~ 217,350,000원 수준으로 제안합니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현 시세를 충분히 조사하고, 경쟁률 및 본인의 투자 성향을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.