나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9911 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제16층 제1609호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 ""서울영동초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 ""5호선 영등포시장역"" 및
노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층/지상16층 건물 내 제16층 제1609호로서,
- 외벽 : 석재붙임마감 등
- 창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""도시형생활주택(원룸형)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, ""공동주택 및 업무시설""의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 121-130번지 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및
방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(건축
과 문의)임.
(2) 121-284번지 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및
방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(건축
과 문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타사항 : --.

물건 비고

임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9911 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제16층 제1609호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

토지면적: 3.64㎡ (약 1.10평)

토지지분: 3.64㎡ (약 1.10평)

건물면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

건물지분: 18.92㎡ (약 5.72평)

건축허가일: 2012년 12월 21일

사용승인일: 2015년 06월 09일

건물 총 연면적: 9,722.29㎡

총 층수: 지하 4층 / 지상 16층

해당 층수: 16층

세대수 (집합건물): 108세대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 영등포시장역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로 중로변의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역, 건축선 등의 도시계획 및 법규 제한이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 주요 권리로는 소유권이전(갑4), 압류(갑5, 갑6, 갑8, 갑10), 주택임차권(을3), 강제경매(갑11) 등이 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 오산시 압류(갑5, 2022-09-02)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

주택임차권(을3) 역시 말소 예정으로 보입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 조

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-18

확정일자: 2022-03-17

배당신고일자: 2024-09-13

대항력: 없음

특이사항으로 "대항력있는임차인"으로 기재되어 있으나, 임차인 현황표에는 "대항력: 없음"으로 표기되어 있습니다. 또한, "임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 조건이 붙어 있습니다. 이는 매수인이 해당 임차인에 대한 보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 의미하며, 임차인이 잔여 보증금에 대한 권리를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 시사합니다. 따라서 매수인이 인수할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.4. 기타 권리 사항

공동담보, HF 인수조건 변경 등의 특이사항이 있습니다. 공동담보 물건의 채무 이행 여부와 HF 인수조건 변경에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 및 주거 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대 주택 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 4월 거래: 17.4㎡ (약 5.26평), 3층, 120,000,000원 (평당 약 2,281만원)

- 2026년 4월 거래: 32.84㎡ (약 9.94평), 4층, 370,000,000원 (평당 약 3,722만원)

- 2026년 7월 거래: 26.81㎡ (약 8.11평), 12층, 306,000,000원 (평당 약 3,773만원)

4.3. 시세 추정

본건의 전용면적은 18.92㎡ (약 5.72평)이며, 건축 연도(2012년 건축 허가)를 고려할 때, 비교 대상 실거래가를 종합하여 평당 2,800만원 ~ 3,300만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

"서울영동초등학교"가 동측 인근에 위치하며, 지하철 5호선 영등포시장역을 통해 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 주변 지도 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 오히려 "교육환경보호구역"에 포함되어 있어 교육적인 측면에서는 긍정적인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

"대항력있는임차인" 표기와 "대항력: 없음" 표기가 상이하며, "임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 조건으로 인해, 임차인 관련하여 추가적인 확인 및 법률 자문이 필요할 수 있습니다. 다만, 매수인 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

6.2. 금융 및 담보 관련 리스크

HF 인수조건 변경 및 공동담보 사항에 대한 상세 내용 미확인으로 인해, 추후 발생 가능한 추가 채무 부담 또는 담보 물건의 경매 진행 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

건축 연식 대비 주변 신축 건물과의 경쟁력, 관리비 및 기타 유지보수 비용 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다. 감정가는 주변 시세 대비 적정 수준으로 보입니다. 다만, 권리 분석 상 임차인 관련 불확실성과 공동담보 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 입찰에 임해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 영등포구 당산동의 우수한 입지 및 교통 여건.

* 1인 가구 증가 추세에 따른 소형 주거 상품의 안정적인 수요.

* 감정가 대비 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

주변 시세 및 본건 면적(약 5.72평), 건축 연식(2012년)을 고려한 예상 시세 범위: 160,000,000원 ~ 188,000,000원

권리상의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.