나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9872 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1076-42 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""서울금나래초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 빌라, 교육시설, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 ""금천구청역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 완경사로서, 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 시흥대로78길(막다른 도로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2025-01-16), 지구단위계획구역(2025-01-16)(독산시흥구역 주택정비형 재개발구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-01-16)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2023-01-04)(지정기간:2023.1.4.~2024.1.3.), 토지거래계약에관한허가구역(2023-12-21)(지정기간:2023.12.26.~2026.1.28.)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

제2종근린생활시설 및 다중주택으로 이용 중임.
공부(건축물현황도)상 1층 : 제2종근린생활시설(사무소) - 101호, 102호 외
공부(건축물현황도)상 2층 : 다중주택 - 201호, 202호, 203호 외
공부(건축물현황도)상 3층 : 다중주택 - 301호, 302호, 303호 외
공부(건축물현황도)상 4층 : 다중주택 - 401호, 402호, 403호 외

설비내역

개별난방설비 및 도시가스설비, 기본적인 위생설비, 급배수설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경9872 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9872 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1076-42

* 건물 용도: 근린주택 (건축물 현황상 단독주택 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 824,196,700원

* 토지 면적: 101.80㎡ (약 30.79평)

* 건물 면적: 198.22㎡ (약 60.00평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 최O

1.1. 입지조건

* 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울금나래초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 빌라, 교육시설, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 금천구청역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황 및 계획

본건 토지는 대체로 부정형의 완경사지이며, 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 시흥대로78길(막다른 도로)과 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(독산시흥구역 주택정비형 재개발구역)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.12.26.~2026.1.28.) 등의 제한이 있습니다.

* 주변 시설

최근 매매된 주변 건물들의 정보를 보면, 2017년식 다세대주택(전용면적 53.72㎡)이 4.4억원, 2023년식 다세대주택(전용면적 29.87㎡)이 3.25억원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고가 될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상 2025년 5월 2일 접수된 최홍 채권자의 강제경매개시결정(갑3, 갑7)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매를 통해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리 (매수인 부담 가능성)

다수의 임차인이 존재하며, 이 중 일부는 매수인에게 대항할 수 있는 권리(인수되는 임차권)를 가지고 있습니다.

* 김 (보증금 120,000,000원, 전입 2020. 4. 10., 확정 2020. 4. 7.)

* 최 (보증금 80,000,000원, 전입 2022. 1. 28., 확정 2021. 12. 31.)

* 양 (보증금 120,000,000원, 전입 2023. 7. 21., 확정 2023. 6. 29.)

* 이 (보증금 110,000,000원, 전입 2022. 3. 28., 확정 2022. 3. 4.)

* 이 (보증금 130,000,000원, 전입 2022. 3. 25., 확정 2022. 3. 3.)

* 박 (보증금 0원, 전입 2025. 1. 13.) - 보증금액이 미상인 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

위 인수되는 임차인의 총 보증금 합계는 560,000,000원입니다. (박 임차인의 보증금 0원 포함)

* 참고사항: 배당에서 각 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 을6 주택임차권(배광혁)은 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 독산동의 주거지역 내에 위치하며, 제2종근린생활시설 및 다중주택으로 이용되고 있습니다.

* 인근 지역은 주거 밀집 지역으로서 상업 시설 및 주거 시설이 혼재하고 있어 배후 수요가 확보될 수 있는 입지입니다.

* 특히, 본건이 속한 독산시흥구역은 주택정비형 재개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설로는 서울금나래초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 공원 및 공공시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 지하철 1호선 금천구청역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총 560,000,000원(박 임차인 보증금 0원 포함)이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 투자 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 재개발 구역으로 지정되어 있으나, 사업 진행 시기, 방식, 확정되는 계획 등에 따라 불확실성이 존재합니다.

* 건축물은 2019년 준공되어 비교적 신축이나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 일정 기간 동안 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동의 재개발 예정 지역에 위치한 근린주택으로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 초등학교, 지하철역 등 생활 인프라 또한 양호한 편입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인으로 인한 높은 보증금 인수 부담(최대 5.6억원)은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 재개발 사업 진행에 따른 미래 가치 상승 가능성과 함께, 임차인과의 관계 및 보증금 회수 가능성 등을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 독산시흥구역 주택정비형 재개발구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 주거(다중주택) 및 상업(근린생활시설) 복합 용도로 활용 가능성.

* 비교적 양호한 교통 및 생활 편의 시설 접근성.

* 신축 건물(2019년 준공)로서 즉각적인 리모델링 수요가 낮을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 824,196,700원

* 주변 시세 분석

본건과 같이 근린주택 전체 건물의 가치를 직접적으로 반영하는 주변 시세 정보는 제한적입니다. 제공된 주변 다세대, 연립주택의 최근 매매 사례(2017년식 53.72㎡ 4.4억원, 2023년식 29.87㎡ 3.25억원 등)는 지역의 개별 주택 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 2019년 준공된 건물로 건축 연차가 짧고, 연면적 198.22㎡의 규모를 고려할 때 감정가 수준이 합리적인 것으로 판단됩니다.

* 잠재적 매수인의 총 부담액 고려

본 건은 대항력 있는 임차인들의 보증금 총 560,000,000원(박 임차인 보증금 0원 포함)을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰가 외에 이 금액이 추가적으로 발생할 수 있으므로, 실질적인 투자 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 추정 입찰가

높은 인수 보증금 위험을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 재개발 사업에 대한 기대감과 함께 인수 보증금 부담을 충분히 반영해야 합니다.

감정가(8.24억원)를 기준으로 입찰을 고려할 경우, 매수인의 총 지출액은 최소 13.8억원(감정가 + 인수 보증금) 이상이 될 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준을 하회하거나 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가: 750,000,000원 ~ 850,000,000원

(상기 입찰가는 감정가 대비 예상 범위이며, 최종 입찰 시 인수 보증금 및 재개발 사업 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.