나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9693 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-1 스카이시티 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 '관악고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 원거리에 지하철 5호선 '양평역', 인근에 노선버스정류장
이 있는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2014.03.24)

외벽 : 알루미늄 복합판넬 마감,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 8미터의
포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접함), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축
과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위
사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울
시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과
문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(건축과 문의)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9693 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-1 스카이시티 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 118,000,000원

토지면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.18㎡ (약 5.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO (임차인 '이다솜'과 동일인으로 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 '관악고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 원거리에 지하철 5호선 '양평역'이 있고, 인근에 노선버스정류장이 있는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 이용상태

건축년도: 2014년 3월 24일 사용승인되었습니다.

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제301호입니다.

외벽: 알루미늄 복합판넬 마감입니다.

창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준공업지역에 해당합니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 지정구역 등이 있습니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 29일 접수된 이다솜의 전세권설정(을3) 등기가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 4번 2024년 7월 12일자 임차권설정등기(주택임차권)는 대항력이 있으며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 133,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 8일

* 확정일자: 2022년 6월 13일

* 대항력: 있음 (전입일자, 확정일자가 선순위 권리보다 앞서므로 대항력 인정됨)

* 비고: 임차인의 보증금 133,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리: 소유권 보존, 이전 및 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재합니다.

등기부채권 총액: 266,000,000원

3. 상권분석

본건이 위치한 영등포구 양평동2가는 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 관악고등학교 등 교육시설이 있어 상대적으로 안정적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다. 소규모 상권이 형성되어 있으며, 대형 상업 시설 이용 시에는 인근 지역으로의 이동이 필요합니다.

4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 양평역 이용이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

편의시설: 건물 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 대형 쇼핑몰 등 편의시설은 영등포역 또는 목동역 방면으로의 접근이 필요합니다.

교육시설: 관악고등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 존재: 본건에는 보증금 133,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금 총액이 본건의 감정가(118,000,000원)를 초과하므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 전액(133,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가가 감정가 대비 약 112.7%에 달하는 금액을 매수인이 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

토지이용계획상 제약: 본건 토지는 여러 법률(도시계획법, 건축법, 군사기지법 등)에 따른 다수의 제한사항을 포함하고 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 자료 및 지도상으로 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 공개된 정보에 기반한 것이므로, 현장 답사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건 스카이시티 오피스텔은 서울 영등포구 양평동2가에 위치하여 도심 접근성이 양호하며, 2014년 준공으로 비교적 신축에 속합니다. 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합할 수 있습니다. 하지만 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그 보증금이 감정가를 상회한다는 점입니다. 이로 인해 매수인이 부담해야 할 총 비용이 상당히 높아지므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

안정적인 임대수익 가능성: 임차인의 보증금 인수 부담이 크지만, 해당 오피스텔은 이미 시세가 형성되어 있고 현재 임차인이 점유 중이므로, 향후 안정적인 월세 수익 창출이 기대됩니다.

도심 접근성: 지하철 5호선 양평역 인근에 위치하여 서울 주요 업무지구로의 접근성이 좋습니다.

소형 면적의 희소성: 18.18㎡의 전용면적은 투자금 부담을 낮출 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 118,000,000원

최근 실거래가 (18.18㎡ 기준): 2026년 4월 130,000,000원, 2026년 3월 116,500,000원

임차인 인수 보증금: 133,000,000원

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 133,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액이므로, 입찰가는 보증금 인수 부담을 충분히 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

참고: 상기 예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세, 그리고 인수해야 하는 보증금 133,000,000원을 종합적으로 고려한 제안입니다. 실제 투자 시에는 법원 매각 기일의 경쟁 상황, 본인의 자금 계획, 위험 감수 수준 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금 133,000,000원을 포함한 총 예상 지출은 약 238,000,000원(입찰가 105,000,000원 + 인수 보증금 133,000,000원)이 될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.