나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9827 [1] 서울특별시 양천구 신정동 310 목동신시가지아파트 제1012동 제11층 제1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ""서울양명초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 각급학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""신정네거리역(지하철2호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 제11층 제1101호로서,
(사용승인일: 1987.07.30)

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 아파트(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 지역난방(열병합)시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[310번지]
도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 개발행위허가제한지역(2023-07-27), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-04-27~2026-04-26).

[310-2번지]
도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 개발행위허가제한지역(2023-07-27), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-04-27~2026-04-26), 건축선.

[311번지]
도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 개발행위허가제한지역(2023-07-27), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-04-27~2026-04-26)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

기타 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 관한 자세한 사항은 관련법령(도시및주거환경정비법), 양천구청, 한국토지신탁, 목동10단 지아파트관리사무소 등에 직접 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경9827 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 양천구 신정동 310 목동신시가지아파트 제1012동 제11층 제1101호

1.1. 3. 용도

아파트

1.1. 4. 감정가

1,582,000,000원

1.2. 면적 정보

1.2. 1. 토지면적

49. 42㎡ (약 14.95평)

1.2. 2. 건물면적

53. 82㎡ (약 16.28평)

1.2. 3. 아파트 면적 정보

본 건물의 면적은 전용면적 53.82㎡ (약 16.28평)이며, 공급면적은 별도로 명시되지 않았습니다.

1.2. 4. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.2. 5. 건물 제시외면적

0. 00㎡

1.3. 매각 정보

1.3. 1. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 2. 경매구분

부동산강제경매

1.3. 3. 채권자

하OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 서울양명초등학교 북동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 신정네거리역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

주요 주변 시설로는 서울양명초등학교가 있으며, 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을29 근저당권 (새북구새마을금고, 2020-03-31, 837,600,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인 김

* 임차인: 김이영

* 보증금: 37,000,000원

* 차임: 1,150,000원

* 전입일자: 2023-03-08

* 확정일자: 2023-02-15

* 배당신고일자: 2025-07-03

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

3.4. 1. 총 채권액

4,837,600,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 주거단지 내 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 신정네거리역을 중심으로 상업 기능도 일부 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 사용승인일

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제11층 제1101호이며, 사용승인일은 1987년 7월 30일입니다.

5.1. 1. 건물 마감

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

5.2. 건물 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지역난방(열병합) 시설 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

6.1. 1. 개발행위허가제한구역

본 건 토지는 2023년 7월 27일자로 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있습니다.

6.1. 2. 토지거래계약에관한허가구역

본 건 토지는 2025년 4월 27일부터 2026년 4월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6.1. 3. 기타 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 중로2류, 대로2류, 대로3류 등 접합 도로

* 가축사육제한구역, 진입표면구역(공항시설법)

* 교육환경보호구역, 상대보호구역 (강서양천교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

6.2. 재건축 사업 관련

본 건이 속한 목동10단지아파트는 재건축정비사업 사업시행자 지정 고시 상태입니다. (2025.10.23.자 고시, 사업시행자: (주)한국토지신탁) 이에 따라 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 관한 자세한 사항은 관련 법령(도시 및 주거환경정비법), 양천구청, 한국토지신탁, 목동10단지아파트 관리사무소 등에 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

1987년 준공된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 신정네거리역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 학교와 생활 편의시설이 잘 갖춰진 아파트입니다. 다만, 개발행위허가제한구역 및 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있고, 재건축 사업이 진행 중이어서 향후 개발 방향 및 매수인의 권리·의무에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성 및 주거 생활 환경

* 재건축 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 잠재력 (추후 확인 필요)

* 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리가 없음

9. 예상 입찰가

제공된 자료만으로는 주변 시세 및 개별 물건의 상세 가치 평가가 어려워 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 낙찰 후 추가적인 시장 조사 및 재건축 사업 관련 정보 확인 후 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.