나이스옥션 법원경매 전주 2025타경686 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1260-4 승소빌딩주건축물제1동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 만성지구 내 ""전주지방법원"" 동측 인근에 위치하는 구분상가인
「승소빌딩 주건축물제1동 제2층 제204호」로서, 부근은 대부분 각종 근린생활시설, 사무실부지 등으로 형성된
지역으로서 주변환경은 대체로 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은
대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제204호로서
외 벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
바 닥 : 인조석 물갈기 등,
창 호 : 샷시 유리창의 구조로 2020.03.24. 사용승인 된 건물로서
현상 및 관리상태 등은 대체로 보통인 편입니다.

이용상태

업무시설(사무실)이나, 현재 공실 상태입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 약 20미터, 12미터의 도로에 양면이 접하며, 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 현재 공실로서 상세한 내역은 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경686 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1260-4 승소빌딩 주건축물제1동 2층 204호 (신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 54-58)

* 건물명: 승소빌딩

* 용도: 근린상가 (업무시설, 제1종근린생활시설)

* 감정가: 432,000,000원

* 토지면적: 69.38㎡ (약 21.0평)

* 건물면적: 168.00㎡ (약 50.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 백산농업협동조합

* 특이사항: 재매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 만성지구 내에 위치하며, 전주지방법원 동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 각종 근린생활시설 및 사무실 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 상태:

철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제204호입니다. 외벽은 돌붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감, 바닥은 인조석 물갈기 등으로 시공되었습니다. 창호는 샷시 유리창 구조입니다. 2020년 3월 24일 사용 승인된 건물로, 현재 외관 및 관리 상태는 대체로 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태 및 도로:

토지는 세장형이며 지반은 등고 평탄한 상태로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 동측으로 각각 약 20미터, 12미터의 도로에 양면이 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15M~20M)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

말소기준권리는 2021년 12월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(377,000,000원)입니다. 소유권은 주식회사에스엠경영컨설팅에게 있으며, 본 경매는 백산농업협동조합의 임의경매 신청으로 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 377,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 유한회사신풍개발: 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입(사업)일자 2022-11-18. 대항력 없음.

* 정인균: 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 상세 내역이 미상으로, 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다. 대항력 없음.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성:

본건이 소재한 만성지구는 전주지방법원을 중심으로 업무시설 및 근린생활시설이 밀집된 상업 지역입니다. 법원, 관공서, 병원, 학원 등 다양한 업종의 상가들이 입점해 있어 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역입니다.

* 이용상태 및 공실 현황:

감정평가서상 본건의 이용 상태는 업무시설(사무실)로 되어 있으며, 현재 공실 상태입니다. 이는 향후 임차인 확보 시 임대료 수익 발생 전에 공실 위험 관리가 필요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설 및 인프라:

만성지구는 계획된 택지지구로서, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 전주지방법원 및 관련 관공서가 인근에 위치하여 관련 업무를 보거나 종사하는 인구를 흡수할 수 있는 입지적 장점을 가집니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건:

본건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 최초 입찰 이후 낙찰 무효, 잔금 미납 등 특별한 사유가 있었음을 의미하므로, 이전 입찰 과정이나 낙찰 취소 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공실 리스크:

현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출까지는 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화:

2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 5~10년 후에는 시설 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합의견

전주지방법원 인근에 위치한 신축 상가 건물로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되어 인수되는 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자포인트

* 우수한 입지: 법원 및 행정기관 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 기대.

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 즉각적인 리모델링 부담 적음.

* 교통 편리: 대중교통 접근성이 좋음.

* 개발 잠재력: 만성지구의 지속적인 발전 가능성.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 432,000,000원입니다. 현재 공실 상태임을 감안하고, 재매각이라는 특이사항 및 향후 임차인 확보 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 시세 및 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 잠재적 가치를 평가해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (예상 입찰가 범위: 345,600,000원 ~ 388,800,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.