나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101375 [1] 부산광역시 강서구 대저2동 4902 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2025.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 ‘배영초등학교’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 제조업소, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

·기호(1) : 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.
·기호(2) : 인접지와 등고평탄한 자루형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.
·기호(3) : 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도로로 이용중임.
·기호(4) : 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

·기호(1,2)토지: 북서측으로 약 6M 폭의 도로에 접함.
·기호(3,4)토지: 본건이 6M 폭의 도로일부임.

토지이용계획 및 제한상태

·기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하천에 관련한 사항은 항만수산과(☎970-4682~4685) 별도 확인요임.

·기호(2,3,4): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 기호(2)토지상에 컨테이너 2식이 소재하나, 철거 및 이동용이한 점 등을 감안하여 평가제외 하였으며, 기호(2)토지상에 적재물이 소재함.(후첨'사진용지'참조)

건물감정평가요항표

건물의 구조

·기호(5): 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층건으로서,
벽체: 하부 콘크리트위 판넬잇기,
층고: 약 8M,
창호: 샷시창호임.

·기호(6): 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층건으로서,
벽체: 하부 콘크리트위 판넬잇기,
층고: 약 9M,
창호: 샷시창호임.

이용상태

·기호(5): 근린생활시설(작업장 등)로 이용중임.
·기호(6): 근린생활시설(사무실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호㉠,㉡이 소재하나, 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 토지에 미치는 영향 별무함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타
① 기호(5)건물은 제시외건물 기호㉠로 인해 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.
② 기호(6)건물은 외부관찰 및 관련자료에 의거 중층이 소재하는 것으로 조사되었으며, 이는 본 건물에 포함하여 감정평가 하였음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 5-1 내지 6-1 포함).
본건 목록 2번 토지 지상에 제시외 건물 창고(6-1) 외 컨테이너 2식(매각에서 제외)과 적재물이 소재하는 바, 경매 응찰시 참고하기 바람.
본건 목록 3번 4번 토지는 지목 및 현황 도로로 이용중임.
본건 목록 5번 건물은 제시외 건물 5-1로 인하여 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 목록 6번 건물은 외부관찰 및 관련자료에 의거 중층이 소재하는 것으로 조사되어 본 건물에 포함하여 감정평가함(감정평가서 참조).
본건 목록 5번은 근린생활시설(작업장 등)로, 목록 6번은 근린생활시설(사무실 등)로 각 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 '배영초등학교' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 제조업소, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 형태 및 이용상태 (토지)

기호(1) 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.

기호(2) 토지는 인접지와 등고평탄한 자루형의 토지로서 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.

기호(3) 및 (4) 토지는 인접지와 등고평탄한 토지로서, 현재 지목 및 현황 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

기호(1), (2) 토지는 북서측으로 약 6M 폭의 도로에 접해 있습니다.

기호(3), (4) 토지는 본 건 토지가 6M 폭의 도로 일부를 구성하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 1, 2, 3, 4)는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 제3종 공항소음 방지 및 소음대책지역이며, 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다.

하천 관련 사항은 항만수산과(☎970-4682~4685)를 통해 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 이희영

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-01

* 확정일자: 2022-12-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다. 차임이 0원으로 조사되었습니다.

* 등기부 요약

말소기준권리는 2022년 4월 29일 접수된 부산은행 근저당(1,056,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 2,044,748,612원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

일반적으로 임의경매 절차에서는 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸되므로, 본 건의 경우 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 건물의 이용상태

목록 5번 건물은 근린생활시설(작업장 등)로 이용 중입니다.

목록 6번 건물은 근린생활시설(사무실 등)로 이용 중입니다.

* 주변 상권 및 시설

주변은 근린생활시설, 제조업소, 주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 형태를 띱니다.

'배영초등학교'가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 상권 형성 가능성이 있습니다.

검색 결과, 본 물건 소재지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 지역은 과거 쓰레기 처리 시설, 교정 시설 등 혐오시설 유치 논란이 있었던 지역으로, 개발제한구역, 공항소음, 비행안전구역 등 입지적 제약이 존재합니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

* 교육

'배영초등학교'가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물

목록 5번 건물은 제시외 건물 5-1로 인해 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 적재물

목록 2번 토지 지상에 제시외 건물 창고(6-1) 외 컨테이너 2식(매각에서 제외)과 적재물이 소재합니다. 경매 응찰 시 현장 확인이 필수적입니다.

* 건물 중층 소재

목록 6번 건물은 외부 관찰 및 관련 자료에 의거 중층이 소재하는 것으로 조사되어 건물에 포함하여 감정평가되었습니다. 이는 실제 이용 면적이나 구조에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제

개발제한구역, 공항소음 영향 구역, 비행안전구역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 건축에 대한 제한이 따를 수 있습니다.

* 현황 도로 이용 토지

목록 3번 및 4번 토지가 지목 및 현황 도로로 이용 중이므로, 해당 토지의 활용성에 제약이 있습니다.

* 유동화 및 공동담보 물건

본 건은 유동화 물건이며 공동담보로 경매가 진행되므로, 일반적인 경매 물건과 다른 특성을 가질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구 대저2동에 소재한 근린생활시설로, 토지 776.00㎡(약 234.74평) 및 건물 332.40㎡(약 100.55평) 규모입니다. 감정가는 1,345,279,200원이며, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

입지적으로 '배영초등학교' 남서측에 위치하며 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리합니다. 주위는 근린생활시설, 제조업소, 주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리인 부산은행 근저당(10억 5천6백만원) 외 다수의 채권이 설정되어 있으나, 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 이희영은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

그러나 본 물건은 위반건축물 등재, 제시외 건물 및 적재물 존재, 일부 토지가 현황 도로로 이용 중인 점, 개발제한구역 등의 토지 이용 규제, 건물 중층 소재 등 다양한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 현장 확인과 관련 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 통합하여 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

* 근린생활시설로서 지역 내 상업 및 편의시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 인접한 초등학교로 인해 학생 및 학부모 대상의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 적절한 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다. 감정가는 1,345,279,200원입니다.

본 건은 위반건축물, 제시외 건물, 도로 이용 토지, 토지 이용 규제 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분에 대한 시정 및 활용 가능성, 그리고 관련 비용을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 상세 조사, 주변 시세 분석, 관련 법규 검토, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다. 일반적인 경우 감정가의 80~90% 수준에서 고려되나, 본 건의 특수성을 감안하여 더욱 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.