나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1529 [1] 부산광역시 사상구 주례동 111-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 '주례여자중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택 등이 밀집한 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 '주례역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

형태 및 이용상태

북하향 완경사지내 조성된 사다리형의 토지로 현황 '단독주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약4m내의 현황도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률., 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2023-06-21)임.

제시목록 외의 물건

지적도 및 건물개황도 참조바라며, 구조 및 이용상황 등을 고려할 때 토지가치에 미치는 영향은 별무하다고 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건으로,
외벽: 치장벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

지적도 및 건물개황도 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

물건 비고

일괄매각(2-1 내지 2-4 제시외 건물 포함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경1529 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 111-6 (신주소: 가야대로318번길 37-10)

용도: 단독주택

건축년도: 1988년

구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층

감정가: 454,127,600원

1.3. 면적

토지면적: 170.50㎡ (약 51.6평)

건물면적: 163.64㎡ (약 49.5평)

건물 제시외면적: 27.30㎡ (약 8.3평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각(2-1 내지 2-4 제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 '주례여자중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택 등이 밀집한 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 '주례역'이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

북하향 완경사지 내 조성된 사다리형의 토지로, 현재 '단독주택' 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 4m의 현황 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 지적재조사사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 부산은행 근저당권 (을7), 2011년 09월 16일 접수분입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상의 권리 내역을 종합적으로 고려할 때, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 근저당권 (을7) 부산은행, 금60,000,000원

* 근저당권 (을8) 김덕규, 금220,000,000원

* 가압류 (갑4) 부산신용보증재단, 금30,826,044원

* 가압류 (갑5) 신용보증기금, 금20,847,251원

* 가압류 (갑6) 소상공인시장진흥공단, 금24,593,829원

* 임의경매 (갑7) 부산은행, 6,972,017원

* 가압류 (갑8) 교보생명보험주식회사, 금18,481,303원

* 가압류 (갑9) 삼성카드, 금9,086,714원

* 압류 (갑10) 사상구(부산광역시)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 기재된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 임차인 정보가 명확하지 않으므로, 실제 점유 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 주례동 일대는 전형적인 주택가로서, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선 주례역이 도보 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변 도로망을 통해 차량 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

* 지하철 2호선 주례역 인근에 위치.

* 다수의 시내버스 노선 운행.

5.2. 편의 및 근린시설

주례역 주변의 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

* 주례여자중학교, 주례초등학교, 냉정중학교 등 각급 학교가 인근에 소재하고 있습니다.

* 동서대학교, 경성대학교 등 대학교 접근성도 비교적 양호합니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과, 사상구 내 산업단지나 폐기물 처리 시설 등이 언급되나, 해당 물건지 위치와는 거리가 있음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

일괄매각에 포함된 27.30㎡의 제시외 건물에 대한 현황 및 활용 가치를 추가적으로 확인해야 합니다. 다만, 감정평가 요항표상 토지 가치에 미치는 영향은 미미하다고 판단되었습니다.

6.2. 건축 연한

1988년에 건축되어 건물이 비교적 노후된 편이므로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획

상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 관련 시설 신축 등 향후 건축 행위 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

6.4. 임대관계 미상

임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않았으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 주례동의 역세권에 위치한 단독주택으로, 주거 환경이 안정적이며 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 토지와 건물을 일괄매각하는 물건으로, 현 단독주택으로의 이용 또는 향후 재건축/증축 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 주례역 역세권 프리미엄으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 주거 환경 속에 단독주택으로서의 고유한 가치 보유.

* 권리관계가 명확하여 비교적 안전한 부동산 투자 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 454,127,600원

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택의 거래 사례로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* JSON 1 (2025년 12월 23일): 24.52㎡ 다세대, 130,080,000원 (약 534만원/㎡)

* JSON 2 (2025년 12월 5일): 41㎡ 다세대, 73,000,000원 (약 178만원/㎡)

* JSON 3 (2026년 6월 15일): 16.36㎡ 다세대, 40,500,000원 (약 247만원/㎡)

이 데이터들은 소형 다세대 주택의 가격대를 보여주며, 본건 단독주택의 가치를 평가하는 데 제한적인 정보입니다.

단독주택의 가치는 대지 면적, 건물의 건축 연한, 상태, 입지 조건 등에 따라 크게 달라집니다. 주례동 지역 내 단독주택의 최근 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

본건의 토지 면적은 170.50㎡ (약 51.6평)이며, 건축 연한이 1988년으로 다소 오래되었습니다. 이러한 점을 고려할 때, 감정가 4억 5천 4백만원은 단독주택으로서의 가치와 대지 가격을 종합적으로 반영한 것으로 보입니다.

경매 특성상 시장 상황, 입찰 경쟁률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 파악된 정보와 유사 지역의 거래 사례(다세대 주택)의 가격 범위, 그리고 감정가를 참고하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 3억 8천만원 ~ 4억 3천만원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.