나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1756 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 183-1 쥬디스태화신관 지하1층03호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 도시철도1,2호선 ‘서면역’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 판매시설, 근린생활시설, 위락시설, 오피스텔 및 아파트단지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 양호함.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1,2호선 '서면역'이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 지하10층 지상9층 건물 내 제지하1층 제03호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 알루미늄복합판넬 마감 및 강화유리 등.
ㆍ내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인테리어 마감 등.

이용상태

기타판매시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기, 천정매립형 냉방설비 및 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 일단의 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 서측, 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1~8) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1756 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 183-1 쥬디스태화신관 지하1층03호

용도: 근린상가

감정가: 576,000,000원

토지면적: 7.31㎡ (약 2.21평)

토지지분: 7.307096812356228㎡ (약 2.21평)

건물면적: 36.71㎡ (약 11.10평)

건물지분: 36.7134㎡ (약 11.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합(농OOOOOOO)

보고서 작성일: 2026년 10월 8일

1.2. 물건 현황

건물구조: 철근콘크리트조 및 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 지하10층, 지상9층 건물 내 제지하1층 제03호

이용상태: 기타 판매시설

토지형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 일단의 장방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 평가 대상지 서측, 동측, 남측으로 노폭 약 6미터 내외 도로, 북측으로 노폭 약 10미터 내외 도로에 각각 접함

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

평가 대상 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 도시철도 1, 2호선 '서면역' 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 판매시설, 근린생활시설, 위락시설, 오피스텔 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1, 2호선 '서면역'이 소재하여 대중교통 사정은 매우 양호합니다. 서면역은 부산 최대 도심이자 교통의 중심지로, 전국에서도 높은 승하차 인원을 기록하는 주요 환승역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2018년 9월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을5, 324,000,000원)입니다.

이후 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을6, 갑23, 갑24, 갑25, 갑26, 갑27 등)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강채림

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 미상

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 요약

등기부 채권 총액은 366,549,668원입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 상권 특징

본 물건이 위치한 서면 일대는 부산 최대 도심이자 가장 번화한 상권으로, 다양한 판매시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 밀집되어 있습니다.

특히 쥬디스태화는 서면의 핵심적인 쇼핑 및 상업 시설 중 하나로, 패션, 주얼리, 잡화 등을 구매할 수 있는 복합 쇼핑몰입니다.

서면역을 중심으로 롯데백화점, 삼정타워 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 매우 많습니다.

최근에는 인근 전포 카페거리 상권도 젊은 층을 중심으로 급성장하며 서면 상권의 중심축이 이동하는 경향도 보입니다.

4.2. 입지적 장점

쥬디스태화 신관 지하 1층에 위치하여 접근성이 용이하며, 서면역과 매우 가까워 대중교통 이용객의 접근성이 뛰어납니다.

주변 상권은 젊은 층부터 다양한 연령대의 소비층이 찾는 활발한 상권으로, 업종에 따라 높은 집객력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 부산의 중심 상업 지구에 위치하여, 백화점(롯데백화점 부산본점 등), 대형 쇼핑몰(삼정타워, 쥬디스태화 등), 금융기관, 병원, 식당, 카페, 영화관 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 어디든 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 경매 절차 진행 중 예기치 못한 권리 관계가 추가로 발견될 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 임차인 및 점유 상태

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며 보증금과 차임이 0원으로 확인되었습니다. 하지만 실제 점유 현황 및 미등재 임차인 존재 여부에 대한 철저한 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 공실 및 임대료

상권은 활발하나, 경매 물건 특성상 공실 위험 및 시세 대비 낮은 임대료 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 기타

'임대관계: 미상'으로 표시되어 있어, 현재 임대 중인 경우 임대차 계약 조건에 따라 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

부산의 최대 번화가인 서면 중심에 위치한 쥬디스태화신관 상가로, 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 자랑합니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

상권 활성화 정도가 높고 다양한 편의시설 이용이 가능하여 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 상가 경매 물건의 일반적인 리스크인 공실 가능성, 실제 점유 현황 확인, 임대 조건 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

부산 최대 상권인 서면역 인근에 위치하여 뛰어난 접근성과 높은 유동인구를 확보하고 있습니다.

쥬디스태화 신관은 지역 내 대표적인 쇼핑 및 상업 시설 중 하나입니다.

8.2. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리 분석이 비교적 간편합니다.

8.3. 상권 활성화

젊은 층 유입이 많고 소비 활동이 활발한 지역으로, 업종 선택에 따라 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 576,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가 결정 시에는 최신 시세, 유사 물건 거래 사례, 현장 조사 결과, 경매 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.