나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21932 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 ‘미남교차로’ 서측 인근에 위치하는 구분건물(동래효성해링턴플레이스 104동 8층 803호)로서, 주위는 아파트단지, 단지내 상가, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 3,4호선 ‘미남역’ 및 시내버스정류장 등이 위치하고 있어 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규 모 : 지상22층 건물 내 제8층 제803호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 및 스톤코트 마감 등
창 호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

기호(1) : 공부상 용도는 ‘업무시설(오피스텔)’이나, 현황 ‘주거용 오피스텔’로 추정되며, 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였으므로 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 이용상태 등에 대한 재확인을 요함.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지내 조성된 부정형의 토지로 현황 ‘공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북동측으로 광대로인 충렬대로, 남동측으로 광대로인 아시아드대로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2022-05-04), 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2015-04-22)(주택건설사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 도시철도(부산지하철3호선)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(2022-03-01)(온샘초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 추정(감정평가서).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21932 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 8층803호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 추정)

감정가: 334,000,000원

건축년도: 2019년

총 층수: 22층 (해당 층: 8층)

1.3. 면적

토지면적: 10.82㎡ (약 3.27평)

토지 지분: 10.823㎡ (약 3.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.24㎡ (약 17.01평)

건물 지분: 56.2416㎡ (약 17.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 추정됨 (감정평가서).

현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 확인하지 못함. 경매 진행 시 내부 구조, 이용상태 재확인 요망.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 ‘미남교차로’ 서측 인근에 위치하는 구분건물(동래효성해링턴플레이스 104동 8층 803호)로서, 주위는 아파트단지, 단지내 상가, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 3,4호선 ‘미남역’ 및 시내버스정류장 등이 위치하고 있어 전반적인 대중교통사정은 보통임.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북동측으로 광대로인 충렬대로, 남동측으로 광대로인 아시아드대로에 각각 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류, 중로3류, 상대보호구역(온샘초등학교)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 을3 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 165,000,000원, 2024-02-28 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 주택임차권, 압류, 임의경매 등.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 대지권의 목적인 토지의 별도등기(지상권)는 인수될 수 있으나, 지상권 개요는 현재 비어있음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2024-02-29

배당신고일자: 2025-05-22

대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸 예정)

비고: -

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 속한 동래효성해링턴플레이스 내에는 근린생활시설 등이 포함되어 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 상가, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

미남교차로 및 미남역 역세권에 위치하여 유동인구와 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

주거용으로 추정되는 오피스텔이 다수 포함된 지역 특성상, 주거 관련 상권이 발달할 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산도시철도 3,4호선 미남역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리함.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨. (대형마트, 병원 등 구체적인 시설은 추가 확인 필요)

5.3. 교육시설

온샘초등학교가 인접해 있으며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편임.

5.4. 주거환경

아파트 단지와 주택가가 혼재된 지역으로, 비교적 정돈된 주거 환경을 형성하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 주거용 추정

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용될 가능성이 높아, 내부 이용 상태 및 용도 관련하여 추가 확인이 필요함. (감정평가서)

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 구조, 마감 상태, 관리 상태 등에 대한 재확인이 필수적임.

6.3. 명도 관련

임차인 최보람은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이나, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 절차상 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.4. 지상권 인수 가능성

등기부상 ‘대지권의 목적인 토지의 별도등기(지상권)’가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 명시되어 있지 않아 인수 여부 및 내용 확인이 필요함.

7. 종합 의견

부산 동래구 온천동의 역세권에 위치한 동래효성해링턴플레이스 오피스텔 물건입니다.

건물 자체는 2019년에 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 22층 건물 중 8층에 해당하며 전용면적 56.24㎡ (약 17.01평)으로 구성되어 있습니다.

교통은 미남역이 인접하여 매우 편리하며, 주변으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

권리분석상 인수되는 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 임차인 최보람씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 본 물건의 가장 큰 특징은 감정가(334,000,000원)와 최근 매매 시세(약 156,790,000원 ~ 169,200,000원) 간의 큰 괴리입니다. 감정가가 최근 시세보다 약 2배 가량 높게 책정되어 있어, 첫 입찰에서 감정가로 응찰하는 것은 매우 비합리적으로 판단됩니다.

현황 주거용 오피스텔 추정, 내부 미확인 등은 경매 참여 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 3, 4호선 미남역 도보 거리의 역세권, 미남교차로 인근의 교통 요지.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 안정적인 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 인수 부담 없음.

* 시세 대비 높은 감정가: 이는 곧 첫 입찰 시 최저가가 시세보다 훨씬 높다는 의미이며, 유찰을 통해 시세에 근접한 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(56.24㎡)의 오피스텔 매매가는 다음과 같습니다 (2026년 6월 기준):

* 15,679만원 (약 1억 5,679만원)

* 16,920만원 (약 1억 6,920만원)

* 16,022만원 (약 1억 6,022만원)

최근 매매가의 평균은 약 162,040,000원입니다.

본건의 감정가는 334,000,000원이며, 이는 최근 시세 평균가(약 162,040,000원)보다 약 2배 가량 높습니다.

법원 경매는 감정가를 기준으로 최저매각가격이 결정되므로, 첫 입찰 시 최저매각가격은 334,000,000원입니다.

현재 시세를 고려할 때, 첫 입찰에서 감정가로 응찰하는 것은 매우 비합리적이며, 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

만약 여러 차례 유찰되어 최저매각가격이 시세(약 1억 6,000만원대) 수준으로 하락할 경우, 그때의 최저매각가격과 물건의 실제 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 현명합니다.

시세 평균을 감안할 때, 잠재적으로 합리적인 입찰가 범위는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 예상해 볼 수 있으나, 이는 향후 최저매각가격 변동을 지켜보며 결정해야 합니다.

현재 시점에서는 첫 입찰 참여보다는 유찰 후 가격 하락을 기다리는 전략을 추천합니다.

주변에 뚜렷한 혐오시설은 지도상에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.