나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21919 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 19층1904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 19층 1904호이며 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업 및 업무
시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는 범천1-1
재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 19층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부인조석 마감.
- 내벽: 벽지 및 타일 마감.
- 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비, 공동현관
문, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6~8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산지방법원 2025타경21919 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 19층1904호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 재개발구역, 공동담보

건물 사용승인일: 2019년 11월 05일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 127,000,000원

토지면적: 4.29㎡ (약 1.30평)

토지 지분: 4.29㎡ (약 1.30평)

건물면적: 27.46㎡ (약 8.31평)

건물 지분: 27.4552㎡ (약 8.31평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 역세권 상업 및 업무 시설, 주상복합건물, 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다. 남동측 일대에는 범천1-1 및 범천1-2 재개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 개발 기대감이 높습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 인근에 동천, 만리산, 황령산 등 녹지가 있으며, 롯데백화점, 이마트, 서면 젊음의 거리 등 주요 상권 접근성이 좋습니다.

* 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 소유권 보존: 김미향 외 1명 (2019-11-13)

* 근저당권: 우리은행 (2019-11-29, 금69,600,000원) - 말소기준권리

* 압류: 수영세무서장 (2025-04-24)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-05-08, 31,646,935원)

* 주택임차권: 안신지 (2024-07-22, 금30,000,000원)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 안 (채권양도)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 445,000원

* 전입일자: 2021-05-25

* 확정일자: 2021-05-03

* 배당신고일자: 2024-07-22

* 대항력: 없음. 임차인의 보증금 및 차임은 인수되지 않을 것으로 보이나, 배당 여부는 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준 권리 및 인수 권리

말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2019-11-29)이며, 매각으로 인해 위 근저당권, 압류, 강제경매, 주택임차권 등은 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 범천동 일대는 부산진구의 중심 상업 및 업무지구로서, 꾸준한 유동인구를 기반으로 한 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 상권 발달 정도

역세권 주변의 다양한 상업 및 업무 시설, 주상복합, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 특히, 범천1-1구역 재개발 사업이 착공되어 대규모 주상복합단지(현대 힐스테이트 아이코닉, 1,509세대, 2030년 8월 준공 예정)가 들어설 예정으로, 지역 가치 상승 및 상권 활성화가 기대됩니다. 또한, 범천1-2구역 또한 지역주택조합 방식으로 개발 논의가 진행 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 내/외부에 급배수, 위생, 화재탐지, 소화, 승강기, 주차타워, 공동현관, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 롯데백화점, 이마트, 다양한 금융기관 및 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

* 지하철 1호선 범내골역 역세권에 위치하며, 인근의 다양한 상업시설과 함께 동천, 만리산, 황령산 등의 녹지 공간도 접근 가능하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발 구역: 현재 진행 중인 대규모 재개발 사업(범천1-1구역)은 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정 및 완료 시점, 신축 건물과의 시너지 효과 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 공동 담보: 물건 정보에 '공동담보' 특이사항이 기재되어 있으나, 경매 절차상 소멸될 권리이므로 직접적인 인수 위험은 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 관계: 비록 대항력은 없으나, 임차인과의 명도 협의 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 범내골역 도보 이용 가능한 거리로 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 개발 잠재력: 대규모 재개발 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 일대 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 소형 면적: 27.46㎡ (약 8.31평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 실수요 및 임대 수익형 투자에 적합합니다.

* 기존 준공 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

8. 종합 의견

본건은 부산진구의 중심지에 위치하며 역세권의 편리한 교통과 상업 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 특히, 대규모 재개발이 진행 중인 지역에 속해 있어 향후 미래 가치 상승이 기대되는 투자 메리트가 있습니다. 소형 면적으로 1인 가구 실수요자나 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 다만, 재개발 사업의 구체적인 진행 상황과 완료 후 주변 환경 변화 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 127,000,000원

본건의 감정가는 127,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 소형 면적임에도 불구하고 역세권 입지와 대규모 개발 호재를 바탕으로 적정 경쟁이 예상됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 시세와 재개발 사업 완료 후의 미래 가치를 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 낙찰가는 입찰 참여자 수, 당시 시장 상황, 본건의 구체적인 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리관계 및 명도 가능성 등을 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.