나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21935 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 191-856 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '항도중학교' 남동측 인근에 위치하는 현칭 '흥산스타빌' 1층 101호로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 1층 101호로서,
(사용승인일: 2002.10.09)

·외벽: 몰탈위페인팅마감 등,
·내벽: 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지를 택지조성한 부정형의 토지로서, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 3M 폭의 도로에, 북서측으로 약 1.5M 폭의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

현칭 흥산스타빌임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 전포동 191-856번지에 위치한 다세대주택으로, 사건번호는 부산지방법원 2025타경21935 (1)입니다.

건물명칭은 현칭 흥산스타빌이며, 2002년 10월 9일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다.

감정평가액은 87,000,000원이며, 토지면적은 18.00㎡ (약 5.45평), 건물면적은 46.13㎡ (약 13.95평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '항도중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 경사지를 택지로 조성한 부정형 토지이며, 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

동측으로 약 3미터 폭의 도로, 북서측으로 약 1.5미터 폭의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하고, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2025년 5월 7일 접수된 김주현의 강제경매(채권액 31,398,683원)입니다.

따라서, 강제경매개시결정 등기 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권자 김OO 외 강제경매 채권자가 존재합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 이는 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 건물(191-690번지, 2003년식, 40.89㎡)이 2026년 6월 3일에 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 바탕으로 산정한 단위면적당 가격은 약 2,934,703원/㎡입니다.

본건의 건물 면적(46.13㎡)을 적용하여 추정 시세는 약 135,280,000원 수준으로 예상됩니다.

이는 현재 감정가 87,000,000원 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

5. 생활정보

인근에 '항도중학교'가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 편리할 것으로 판단됩니다.

건물에는 위생, 급배수, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 보증금 합계가 0원이라 하더라도 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

북서측으로 약 1.5미터 폭의 좁은 도로에 접하고 있어 차량 접근이나 향후 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

본건 토지는 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 건축이나 리모델링 시 문화재 관련 법규의 적용을 받아 행위 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구의 비교적 양호한 주거 지역에 위치하며, 최근 거래 사례를 볼 때 현재 감정가보다 높은 시세를 형성하고 있는 것으로 분석됩니다.

다만, 임대 관계 미상 및 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 잠재적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

이러한 점들을 고려하여 신중하게 접근할 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득하여 시세 차익을 얻을 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

감정가(87,000,000원) 대비 추정 시세(약 135,000,000원)의 괴리가 커 투자 가치가 높습니다.

부산진구의 주거 지역 내 입지로, 지속적인 수요가 예상됩니다.

건축 연도가 2002년으로 비교적 신축에 속하여 즉시 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 87,000,000원이며, 유사 물건의 최근 매매 사례를 바탕으로 추정한 시세는 약 135,000,000원입니다.

임대 관계 미상 및 역사문화환경보존지역이라는 리스크 요소를 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 대비 100% ~ 115% 수준 또는 추정 시세의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.1.물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 전포동 191-856번지에 위치한 다세대주택으로, 사건번호는 부산지방법원 2025타경21935 (1)입니다.

건물명칭은 현칭 흥산스타빌이며, 2002년 10월 9일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다.

감정평가액은 87,000,000원이며, 토지면적은 18.00㎡ (약 5.45평), 건물면적은 46.13㎡ (약 13.95평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '항도중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 경사지를 택지로 조성한 부정형 토지이며, 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

동측으로 약 3미터 폭의 도로, 북서측으로 약 1.5미터 폭의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하고, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2025년 5월 7일 접수된 김주현의 강제경매(채권액 31,398,683원)입니다.

따라서, 강제경매개시결정 등기 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권자 김OO 외 강제경매 채권자가 존재합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 이는 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 건물(191-690번지, 2003년식, 40.89㎡)이 2026년 6월 3일에 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 바탕으로 산정한 단위면적당 가격은 약 2,934,703원/㎡입니다.

본건의 건물 면적(46.13㎡)을 적용하여 추정 시세는 약 135,280,000원 수준으로 예상됩니다.

이는 현재 감정가 87,000,000원 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

5. 생활정보

인근에 '항도중학교'가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 편리할 것으로 판단됩니다.

건물에는 위생, 급배수, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 보증금 합계가 0원이라 하더라도 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

북서측으로 약 1.5미터 폭의 좁은 도로에 접하고 있어 차량 접근이나 향후 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

본건 토지는 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 건축이나 리모델링 시 문화재 관련 법규의 적용을 받아 행위 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구의 비교적 양호한 주거 지역에 위치하며, 최근 거래 사례를 볼 때 현재 감정가보다 높은 시세를 형성하고 있는 것으로 분석됩니다.

다만, 임대 관계 미상 및 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 잠재적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

이러한 점들을 고려하여 신중하게 접근할 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득하여 시세 차익을 얻을 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

감정가(87,000,000원) 대비 추정 시세(약 135,000,000원)의 괴리가 커 투자 가치가 높습니다.

부산진구의 주거 지역 내 입지로, 지속적인 수요가 예상됩니다.

건축 연도가 2002년으로 비교적 신축에 속하여 즉시 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 87,000,000원이며, 유사 물건의 최근 매매 사례를 바탕으로 추정한 시세는 약 135,000,000원입니다.

임대 관계 미상 및 역사문화환경보존지역이라는 리스크 요소를 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 대비 100% ~ 115% 수준 또는 추정 시세의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.