나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11395 [1] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 122 벽산블루밍아파트 비단지 116동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 '팔용중학교' 북동측 인근에 소재하며, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브 경사지붕 18층건내 10층 1001호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시창호구조

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄한 장방형의 2필지를 일단의 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남서측, 북서측으로 중로, 남동측, 북동측으로 소로의 포장도로가 소재하며 이를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적되는 토지
(1)제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(팔용지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(팔용지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(바른나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사하초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창원산새소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(팔용중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(사하초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(팔용중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

(2)제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(팔용지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사하초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(팔용중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(내동지천)<소하천정비법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11395 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 팔용동 122 벽산블루밍아파트 비단지 116동 10층 1001호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 24.10㎡ (약 7.29평)

* 건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평) - 전용면적 기준

* 분양면적: 약 80㎡ 내외 (추정)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 292,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동에 위치한 벽산블루밍아파트 비단지 내 116동 10층 1001호입니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* '팔용중학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 장방형의 2필지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 남서측 및 북서측으로는 중로, 남동측 및 북동측으로는 소로의 포장도로가 접하고 있어 차량 진출입 및 도로 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 및 중로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 및 소하천구역에 포함되는 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황상 말소기준권리는 2020년 9월 18일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권 (190,800,000원)입니다.

* 이후 접수된 피제이파이낸셜대부주식회사의 근저당권, 우리자산신탁주식회사의 소유권이전신탁, 에이파이낸셜대부의 임의경매 개시결정, 웰컴저축은행주식회사의 근저당권부채권근질권설정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 감정평가서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 본 물건에 지상권 설정 내역은 제공되지 않았습니다.

* 임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 물건 명세서상 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건이 속한 벽산블루밍아파트 비단지는 대단지로 형성되어 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 발달된 지역입니다.

* 아파트 단지 내 상가 및 인근 상권 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설로는 팔용중학교가 북동측 인근에 있으며, 사하초등학교, 평산초등학교, 바른나무유치원, 창원산새소리유치원 등이 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 자녀 양육 환경으로 적합합니다.

* 대규모 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 주요한 잠재적 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 실제 점유자가 있는지, 있다면 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 권리 분석 시 말소 여부를 최종 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 여러 보호구역 및 제한 구역이 포함되어 있어, 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 본 물건 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 제공되지 않았으며, 일반적인 대단지 아파트 및 학교 주변 환경으로 볼 때 그러한 시설이 있을 가능성은 낮아 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 의창구의 대규모 아파트 단지 내에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

* 전용면적 59.97㎡의 아파트로, 실수요자 또는 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다.

* 아파트 단지의 규모, 주변 인프라 등을 고려할 때 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 창원시 의창구의 핵심 주거 지역 내 위치하며, 대단지 아파트의 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

* 초등학교, 중학교 및 유치원 등 교육 환경이 우수하여 학군 수요가 안정적입니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 접근성이 뛰어납니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 명도 후 깔끔한 소유권 확보가 가능합니다. (단, 임차인 점유 시 명도 협의 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 292,000,000원입니다.

* 경매 시장의 경쟁 상황, 물건의 실제 가치, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금이 없는 점과 입지 조건을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 보수적으로는 감정가 수준인 290,000,000원부터, 적극적으로는 320,000,000원까지를 예상 범위로 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 시세 비교 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.