나이스옥션 법원경매 창원 2025타경500 [1] 경상남도 김해시 상동면 우계리 714-8 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 김해시 상동면 우계리 소재 '만리동마을' 서측 인근에 위치하며, 부근
은 마을주변 농경지대로서 농경지, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 위치하고 있어 제반 주
위환경은 보통시됨.

교통상황

대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때,
제반 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대상토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서, 농경지(휴경지)로 이용중
임.

인접 도로상태

대상토지는 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비
행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 대상토지 지상에 관리상태가 불량한 다수의 수목 등이 소재하나, 별도의 경제
적 가치는 희박한 것으로 판단되며, 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 참
작하여 지상 수목은 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하
시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경500 (1)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 우계리 714-8

용도: 답 (전답)

감정가: 284,487,000원

토지 면적: 1767.00㎡ (약 534.5평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가

감정평가서 요약: 토지 감정 요항표

2. 입지조건

대상 토지는 경상남도 김해시 상동면 우계리 소재 '만리동마을' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농경지, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 사정은 보통 수준으로 고려됩니다.

지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리인 김해농업협동조합의 근저당권(접수일자 2018-05-23, 채권액 177,600,000원) 이하 모든 후순위 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 626,941,326원입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

본 물건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다.

4. 상권분석

대상 토지는 주로 농경지로 이용되고 있으며, 주변에 근린생활시설 및 소규모 공장들이 위치하고 있어, 지역의 소규모 경제 활동이 이루어지는 곳입니다.

본 물건지 자체의 상권은 농경지대 특성상 발달하지 않았으며, 인근 마을이나 소규모 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

김해시 상동면 지역은 과거 가야시대 유적 발굴 등 역사적 배경이 있으며, 현재는 농업과 일부 공업이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

대상 토지는 김해시 상동면 우계리 지역에 위치하며, 차량 접근은 가능합니다.

주변에 마을이 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

김해시 내에는 롯데 프리미엄 아울렛, 김해 롯데워터파크 등 관광 명소와 다양한 편의 시설이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 적습니다.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 농경지 및 소규모 공장이 혼재된 지역의 특성상 입지 분석 시 주의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 토지는 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 있습니다.

맹지 가능성: 지적도상 맹지로서, 인접 토지와의 관계 및 통행로 확보에 대한 추가적인 법적, 사실적 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 법규에 따른 이용 제한이 있습니다.

기타 사항: 토지 지상에 다수의 수목이 있으나, 감정평가 시 토지에 포함하여 평가되었습니다. 이는 거래 시 고려될 수 있으나, 별도의 경제적 가치에 대한 판단이 필요합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 여부 및 내용을 확인해야 합니다.

높은 채권총액: 감정가 대비 총 채권액이 높아, 경매 진행 과정에서 채권자들의 적극적인 경매 참여 및 변제가 이루어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 상동면 우계리 소재 답(전답)으로, 농업적 활용 또는 장기적인 토지 투자 목적으로 고려될 수 있습니다.

토지 자체의 감정가는 284,487,000원이지만, 농지취득자격증명이라는 명확한 취득 조건과 맹지 가능성, 다수의 토지 이용 제한 등 취득 및 활용에 있어 명확한 절차와 확인이 요구됩니다.

주변 환경은 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역의 모습을 하고 있으며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없으나, 비소멸 권리인 지상권에 대한 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

농업진흥구역 내 농지: 농업 생산성 향상 및 농가 소득 증대를 위한 정책적 지원 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

장기적인 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획에 따라 토지의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있으나, 현재로서는 농업 목적 외의 활용은 제한적입니다.

낮은 경쟁률 기대: 농지취득자격증명이라는 까다로운 취득 요건으로 인해 일반 투자자들의 경쟁이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 284,487,000원입니다.

하지만 농지취득자격증명이라는 필수 요건과 맹지 가능성, 다양한 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 해당 물건의 희소성, 개발 가능성, 입찰 참여자들의 수, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

본 건과 같이 특정 자격증명이 필수적인 농지의 경우, 해당 자격증명 취득 가능 여부와 실제 농지로서의 활용 가치를 면밀히 평가하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 감정가를 참고하되, 본인이 해당 농지를 취득하여 활용할 수 있는 명확한 계획과 그에 따른 실제 가치를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 농지 시세 및 유사 물건 거래 사례에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.