나이스옥션 법원경매 창원 2025타경470 [1] 경상남도 김해시 생림면 마사리 554 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 생림면 마사리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재
하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 1) : 본 건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.
기호 2 ~ 3) : 본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형 완경사의 토지로서, ""과수원 및 묘지""로 이용중임.
기호 2) : 부정형 평지의 토지로서, ""주거나지""로 이용중임.
기호 3) : 사다리형 평지의 토지로서, ""전""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1, 3) : 북측으로 노폭 약 2m내외의 도로와 접함.
기호 2) : 서측으로 노폭 약 3m내외, 북측으로 노폭 약 2m내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역 , 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28
)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

기호 2, 3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

기호 1) : ""분묘 2기 및 제시외건물 1동, 제시외수목 약 50주""
기호 2, 3) : 없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 의견서 4p 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목(1-2) 매각 포함.
제시외 건물(감정서상 ㄱ)은 매각 제외
목록 1. 지목 '전'이나, 현황 '과수원 및 묘지'
목록 1. 지상에 분묘 2기 존재함(분묘기지권 성립 여지 있음), 최저매각가격은 분묘 및 제시외 수목의 소재에 영향받지 않는 가액. 토지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.
목록 1.3. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경470 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상남도 김해시 생림면 마사리 554

지목/현황: 공부상 지목은 '전'이나, 현황 '과수원 및 묘지'입니다.

면적: 토지 3961.00㎡ (약 1198.20평)

감정가: 411,852,000원

매각대상: 토지매각

채권자: 동밀양농업협동조합 (OOO)

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 수목(1-2) 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 ㄱ)은 매각 제외.

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 생림면 마사리에 위치하며, 주변은 농경지 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 부정형 완경사 토지로서, 현재 과수원 및 묘지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 계획관리지역, 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역의 개발 및 환경에 대한 관리 규제가 존재함을 나타냅니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 7월 27일 접수된 동밀양농업협동조합의 근저당권 (채권액 323,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당을 포함하여, 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원이며, 등기부상 인수될 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액: 323,000,000원.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 단독주택이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가되며, 특별히 발달된 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 지역은 아닙니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있어, 지역 특성에 맞는 개발 및 이용이 제한될 수 있습니다.

가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등은 해당 지역의 환경 및 산업 활동에 대한 규제가 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

본 물건은 농업 지역에 속해 있어, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설은 인근 도시 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

차량 접근은 가능하지만, 대중교통 이용 편의에 대한 상세 정보는 부족합니다.

주변이 농경지와 단독주택으로 구성되어 있어 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 지목이 '전'으로 농지에 해당하므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수보증금 전액이 반환되지 않을 수 있습니다.

분묘기지권 성립 가능성: 토지 지상에 분묘 2기가 존재하며, 이에 대한 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 향후 토지의 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다. 다만, 최저매각가격은 이러한 요소를 반영하지 않은 가액으로 책정되었습니다.

제시외 수목 및 건물: 제시외 수목(1-2)은 매각에 포함되나, 제시외 건물(감정서상 ㄱ)은 매각에서 제외됩니다. 이들에 대한 처리 방안 및 향후 발생할 수 있는 문제에 대한 사전 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 관리지역 내 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등은 건축 및 시설 설치에 있어 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

법정지상권: 특이사항에 '법정지상권'이 언급되었으나, 등기부상 등록된 지상권은 말소되었습니다. 그럼에도 불구하고, 해당 토지의 이용 현황 및 주변 관계에 따라 법정지상권이 성립할 가능성에 대한 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 보고된 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역 등의 지정은 잠재적인 환경 요인을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 김해시 생림면 마사리에 위치한 토지로, 지목은 '전'이나 현황은 과수원 및 묘지로 이용되고 있습니다.

권리 분석상 인수할 만한 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다.

주요 고려사항은 농지취득자격증명 발급 의무, 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 토지이용계획상의 여러 규제 사항입니다.

따라서 투자 결정 전, 현장 답사를 통해 이용 현황을 면밀히 확인하고, 관련 법규 및 분묘 처리 방안에 대한 충분한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

권리 분석상 특별한 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능합니다.

현황 그대로 과수원 또는 묘지 관리 용도로 활용하거나, 관련 규제 하에서 농업 관련 시설 투자를 고려해볼 수 있습니다.

넓은 토지 면적(3961.00㎡)을 확보할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금 합계가 0원이라는 점을 감안하여, 순수 토지 가치 및 잠재적 활용 가능성과 앞서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가: 411,852,000원

토지 면적: 3961.00㎡ (약 1198.20평)

리스크 요인(농지법, 분묘기지권, 개발 제한 등)을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준으로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 288,296,400원 ~ 329,481,600원 (이는 일반적인 경매 시장 동향 및 유사 물건 사례를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.