나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11422 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리에 소재 '창덕중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 국도변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 단위세대로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 대로3류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 제1종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2014-04-03)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11422 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19, 창원2차비룡벨로스텔라 9층 903호

* 용도: 아파트

* 감정가: 187,000,000원

* 토지 면적: 21.73㎡ (약 6.57평)

* 건물 면적 (전용면적): 69.93㎡ (약 21.15평)

* 건물 총 층수: 14층 중 9층

* 총 동수: 1개 동

* 총 세대수: 13세대

* 신축일자: 2018년 03월 30일

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위 환경:

본 건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리에 소재하며, 창덕중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독 주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 국도변 상가지대로 이루어져 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황:

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

근린상업지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역으로 설정되어 있습니다.

* 혐오시설 정보:

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소 기준 권리:

주택도시보증공사의 강제 경매 개시 결정 등기 (2025.05.07.)입니다. (갑7)

* 주요 권리 내역:

- 소유권 이전 등기 및 신탁 관련 등기 말소.

- 국, 북부산새마을금고, 창원시, 동래세무서장의 가압류 및 압류 등기. (일부 말소)

* 임차인 현황:

- 임차인: 엄

- 보증금: 170,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 04월 16일

- 확정일자: 2021년 04월 16일

- 대항력: 있음

* 권리 분석 요약:

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 전입일자와 확정일자가 모두 2021년 4월 16일로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다. 임대차 보증금 170,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (을1: 주택임차권, 인수)

* 인수 보증금:

별도로 명시된 "인수 보증금 합계"는 0원이지만, 상기 임차인 엄 씨의 보증금 170,000,000원은 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 국도변 상가지대의 특성을 지녀, 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주요 생활 편의 시설 및 관련 정보는 다음과 같습니다.

* 교육시설: 창덕중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 엄 씨의 보증금 170,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못하면, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 감정평가 시 유사 물건 및 외부 관찰을 통해 추정 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 평가와 다를 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 약 26억 원 이상으로 매우 높습니다. 비록 대부분 말소 예정이나, 이는 채무자의 재정적 어려움을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구의 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖춘 아파트입니다. 생활 편의 시설 접근성이 좋고, 학교가 인근에 있어 주거 환경으로 적합합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 주요 고려 사항입니다. 이 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 창원시 내 안정적인 주거 지역 내 아파트라는 점.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 고려하더라도, 경매 최저가 대비 시세 차익을 얻을 수 있는 가능성. 이는 시장 조사 및 권리 분석에 따른 정밀한 판단이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항은 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

* 본 건은 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이 인수 금액을 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인 인수함"이라는 문구를 최우선으로 고려해야 합니다.

* 따라서, 입찰가는 감정가 187,000,000원 이하에서, 임차인 인수 금액(170,000,000원)을 고려한 시세 차익 가능성을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 합리적입니다. 잠재적 인수 금액을 고려할 때, 감정가 이상으로의 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.