나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51215 [1] 충청북도 보은군 수한면 발산리 66 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51215 [1] 충청북도 보은군 수한면 발산리 66 전 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매5계 2025타경51215 | 소재지: 충청북도 보은군 수한면 발산리 66 | 감정가: 9,084,000원 | 최저가: 6,359,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

청주지방법원 2025타경51215 (1) 사건의 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 보은군 수한면 발산리 66이며, 지목은 전(田)입니다.

1.2. 주요 현황

총 토지 면적은 757.00㎡ (약 229.0 평)이며, 감정가는 9,084,000원입니다.

본 물건은 토지의 *일부 지분*만 매각하는 건이며, 현재 휴경지 상태의 완경사진 부정형 토지로 이용되고 있습니다. 건물은 없습니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 보은군 수한면 발산리 소재 "발산마을" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 마을 환경입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 불편하여 자가 차량 이용이 필수적인 입지입니다.

가장 중요한 점은, 본 토지는 *지적도상 맹지(盲地)*라는 감정평가 결과가 있습니다. 차량 접근이 가능하더라도 법적 도로가 없어 건축이나 개발 행위에 심각한 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건의 특성

본 물건은 *토지 지분 매각*이 특징입니다. 즉, 토지 전체를 소유하는 것이 아니라 일부 지분만 취득하게 됩니다.

공유 지분 토지의 특성상 *공유자우선매수신고* 가능성이 있으며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

3.2. 낙찰자 인수 권리

본 물건은 부동산 강제경매 사건이며, 매각대상은 토지일부지분입니다.

권리분석상 특이한 임대차 관계나 제시외 물건은 보고되지 않았으므로, 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

다만, 매각 형태가 *지분 매각*이므로 공유자 간의 협의 또는 추후 공유물 분할 청구 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 토지 이용 및 제한

토지는 계획관리지역이며, 성장관리계획구역(복합형)에 속합니다. 이는 향후 개발 여지를 남겨두는 용도지역이나, 현재는 전(농지)의 상태입니다.

가장 눈여겨볼 제한사항은 *가축사육제한구역(전부 제한구역)*으로 지정되어 있어, 대규모 축사 등을 신규로 설치하는 행위가 원천적으로 차단된다는 점입니다.

또한, 배출시설설치제한지역으로도 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 전형적인 농촌 마을이며, 인근에는 식당 등 일부 편의시설이 있습니다.

검색 결과, 발산리 일원에 요양병원(브루노의료재단) 및 식당 등의 근린생활 시설은 확인되나, 대규모 폐기물 처리 시설이나 혐오시설은 특정되지 않았습니다.

다만, 입지가 농촌 지역이므로 소규모 가축 사육장 등이 있을 수 있으나, 해당 물건의 토지는 *가축사육 전부 제한 구역*으로 설정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

최대 리스크는 *농지취득자격증명원(농취증) 제출 의무*입니다. 미제출 시 보증금이 미반환되므로, 입찰 전 반드시 소관 행정기관에 발급 가능 여부와 소요 기간을 문의해야 합니다. 특히 농지법 개정으로 발급 기간이 연장될 수 있으므로 주의해야 합니다.

5.2. 물리적 리스크

감정평가서상 명확한 *맹지(지적도상 맹지)*임이 확인되었습니다. 이는 토지의 활용도를 극히 제한하는 요소이며, 추후 개발을 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙(혹은 매입)을 받는 것이 필수적입니다.

5.3. 매각 형태 리스크

*지분 매각*이므로 낙찰 후 다른 공유자와의 협의가 원만하지 않을 경우, 공유물 분할 소송을 통해 문제를 해결해야 하는 추가적인 시간 및 비용 리스크가 존재합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 9백만 원대의 저렴한 감정가와 계획관리지역 내 농지라는 장점을 가집니다. 그러나 *지분 매각*과 *맹지*라는 결정적인 리스크를 동시에 안고 있습니다. 실거주 목적이나 단기 개발 목적으로는 부적합하며, *장기적인 관점*에서 공유 지분 정리 및 맹지 해소를 계획할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

* **저렴한 진입 장벽:** 소액으로 계획관리지역 토지의 지분을 취득할 수 있습니다.

* **용도지역의 장점:** 계획관리지역으로 향후 개발 가능성(맹지 해소 전제)이 있으며, *가축사육 전부 제한* 구역이라 환경적으로는 쾌적함을 유지할 가능성이 높습니다.

* **공유자 협상의 기회:** 공유자우선매수 신청이 1회에 한정되므로, 만약 공유자가 우선매수를 포기할 경우, 낙찰 후 공유자와의 협상(지분 매입/매도)을 통해 전체 토지를 소유하거나 지분 가치를 높일 기회가 있습니다.

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면적 변환 참고: 757.00㎡는 약 229.0 평입니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계