나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2265 [1] 충청북도 괴산군 청천면 도원리 448-12 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2265 [1] 충청북도 괴산군 청천면 도원리 448-12 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경2265
• 주소: 충청북도 괴산군 청천면 도원리 448-12
• 감정가: 399,532,800원
• 최저가: 279,673,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

청주지방법원 경매5계 2025타경2265 | 소재지: 충청북도 괴산군 청천면 도원리 448-12 | 감정가: 399,532,800원 | 최저가: 279,673,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 청주지방법원 2025타경2265 (1)이며, 충청북도 괴산군 청천면 도원리 448-12 외에 위치한 단독주택 물건입니다.

감정가는 399,532,800원으로 책정되었으며, 토지/건물 일괄매각 방식의 부동산 임의경매 사건입니다.

토지 면적은 총 1778.00㎡ (약 537.8평)이며, 건물 면적은 142.85㎡ (약 43.2평)에 제시외 건물 37.00㎡ (약 11.2평)이 포함되어 총 매각 대상 건물 면적은 179.85㎡ (약 54.4평)입니다.

본 물건은 토지 일부(목록 4, 5)와 건물 일부(목록 4, 5)가 지분매각 형태로 진행되는 점을 주의해야 합니다.

1.2. 물건 상세 현황

본 물건은 2014년 6월 16일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 단층 주택입니다.

주택의 외벽은 적벽돌 붙임으로 마감되었으며, 현황 주거용으로 이용 중입니다.

제시외 건물(관정, 태양광설비 및 야외창고)이 매각에 포함되어 건물 이용의 편의성을 더하고 있습니다.

토지는 대부분 주거용 건부지(기호 1, 2)로 이용 중이며, 일부는 현황도로(기호 4)와 주거용 나지(기호 5)로 이용 중입니다.

2. 입지 분석 및 현황

2.1. 최고의 입지

본건은 괴산군 청천면 도원리에 소재하며, 도원교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 펜션, 식당, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전원생활을 누리기에 적합한 환경입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 대중교통시설과의 접근성 및 배차간격 등을 고려할 때 전반적인 대중 교통 상황은 보통 수준입니다.

주택까지 차량 진입이 용이하여 실거주 시 불편함은 크지 않을 것으로 보입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

총 1778.00㎡ (약 537.8평)의 넓은 토지 면적을 가지고 있으며, 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 비교적 개발 및 건축 행위에 유리합니다.

단, 가축사육제한구역 및 (한강)폐기물매립시설설치제한지역에 해당하여 일부 용도의 제한이 있습니다.

기호 4 토지는 현황 도로로 이용 중이며, 기호 1, 2 토지 지상에는 조경수가 식재되어 있어 주거 환경의 쾌적함을 더합니다.

3. 권리 분석

본 물건은 임의경매 사건이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

특이사항으로는 목록 4, 5 토지에 대해 지분 매각이 진행된다는 점과 목록 5 토지가 농지(나지로 이용 중이나 지목상 농지일 가능성 높음)일 경우 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수라는 점입니다.

농취증을 미제출할 경우 입찰보증금이 미반환되므로, 입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능성 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

일괄매각 시 제시외 건물(관정, 태양광, 야외창고)도 포함되어 매각 대상에 하자는 없습니다.

4. 상권 분석

주위 환경이 단독주택, 펜션, 식당 등이 혼재된 지역이므로, 상업시설 밀집 지역이라기보다는 전원형 주거지 또는 휴양지 성격이 강합니다.

일상적인 생활편의시설은 청천면 소재지 등을 이용해야 할 것으로 보이며, 본건 자체는 주거 및 휴양 목적으로서의 가치가 높습니다.

5. 생활 정보

본건 주변은 도원교 인근의 비교적 한적한 지역으로, 도시적인 생활 인프라보다는 자연 환경이 우수한 지역입니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 갖추어져 있어 주택으로서의 기능에는 문제가 없습니다.

다만, 대중교통 이용이 보통 수준이므로 자가용을 통한 생활권 이동이 필수적일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명 리스크: 목록 5 토지의 농지 여부를 확인하고, 농지일 경우 농취증 발급 가능 여부 및 기한 내 제출 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

2) 지분 매각 리스크: 목록 4(도로)와 목록 5(나지)가 공유지분 매각이므로, 추후 공유자 간의 협의 또는 공유물 분할 청구 등의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3) 현황도로 이용 리스크: 기호 4 토지가 현황 도로로 이용되고 있어 이용 상황을 고려한 감정평가가 이루어졌으며, 사적인 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

4) 경계 불확실성: 감정평가서상 인접지와의 경계가 불확실하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

5) 혐오시설 관련: 계획관리지역임에도 불구하고 (한강)폐기물매립시설설치제한지역에 포함되어 있어 관련 용도의 개발은 제한됩니다. 주변에 특정 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 폐기물 관련 제한 사항을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 대지(약 537.8평) 위에 비교적 신축(2014년)의 철근콘크리트 구조의 주택이 자리 잡고 있어 주택 자체의 가치와 안정성은 우수합니다.

계획관리지역으로 향후 토지 활용 측면에서 비교적 유리한 조건입니다.

다만, 일부 토지에 대한 지분 매각 및 농지취득자격증명 제출 의무가 있어, 매수자는 법적, 행정적 리스크를 해소할 수 있는 능력과 의지가 있어야 합니다.

실수요자로서 넓은 마당의 전원생활을 희망하거나, 지분권 관리에 경험이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

8. 투자 포인트

1) 넓은 면적의 계획관리지역 토지: 총 1778.00㎡ (약 537.8평)의 대규모 토지 면적은 향후 다양한 용도로 활용할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

2) 안정적인 주택 구조: 철근콘크리트 구조에 2014년 건축되어 주택의 내구성과 상품성이 우수합니다.

3) 전원생활의 적합성: 단독주택과 펜션이 혼재하는 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 전원생활 또는 주말주택으로 활용 가치가 높습니다.

4) 제시외 건물 일괄 포함: 태양광 설비 등 추가 설비가 매각 대상에 포함되어 별도의 설치 비용 부담이 적습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계