나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101018 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 830-23 조양위너스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양여자중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철
1호선(안양역) 소재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 3층 301호로서
(사용승인일: 2018.07.02.)

외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 세장형 유사의 토지로서 ""공동주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대
기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비
지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 5. 13.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 안양지원 2025타경101018 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안양시 만안구 안양동 830-23번지, 조양위너스 3층 301호이며,

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 278,000,000원입니다.

토지 면적은 30.19㎡ (약 9.14평)이며, 건물 면적은 50.26㎡ (약 15.21평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 경매의 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 있으며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, "안양여자중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적으로 보통 수준입니다.

차량 진출입은 원활하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 안양역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 11월 3일자 주택도시보증공사의 가압류입니다.

본 매각으로 인해 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

소유권보존은 2018년 7월 4일이며, 이후 공유자 지분 이전 등기가 있었습니다.

주택임차권 (을1, 권리자: 조찬주, 보증금 229,000,000원)은 2021년 4월 28일 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 이 또한 매각으로 소멸됩니다.

압류 등기(강서세무서장, 금천구) 또한 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리는 없습니다.

특히, 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026. 5. 13.자)가 제출되었습니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서재웅

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(조찬주)

* 보증금: 229,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-14

* 확정일자: 2019-03-04

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 포기)

* 비고: HUG 인수조건 변경. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕의 지상 5층 건물 중 3층 301호이며, 사용승인일은 2018년 7월 2일입니다.

외벽은 외장타일 및 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 마감되어 있습니다.

건물은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 및 근거리 지하철 1호선 안양역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 주변 편의시설: 본건 서측 인근에 안양여자중학교가 위치하고 있습니다. 안양역 주변으로 롯데백화점, 대형마트, 병원, 각종 상업시설 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건의 직접적인 주변 지역에 주거 생활에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, '대항력있는임차인'으로 표기된 점과 주택도시보증공사의 복잡한 채권 관계는 경매 진행 시 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 하지만 제출된 확약서에 따라 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환청구권 포기가 명시되어 있어, 매수인에게 돌아오는 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 내부 상태: 본건은 폐문부재로 인해 내부 상태를 외부에서만 관찰하였으므로, 실제 내부 구조나 상태는 다를 수 있습니다. 경매 진행 전에 내부 확인을 반드시 실시하는 것이 좋습니다.

* 기타: 토지 및 건물 제시외 면적은 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 만안구에 위치한 비교적 신축급(2018년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 권리관계 또한 명확하여 인수되는 부담이 없는 물건으로 판단됩니다. 주택도시보증공사의 채권 및 임차인 관련 사항은 명확한 확약서 제출로 인해 매수인에게 리스크가 없는 것으로 보입니다. 주변 시세 대비 감정가 수준이 경쟁력이 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 재산권 행사가 비교적 용이합니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 안양역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 직주근접성이 우수합니다.

* 시세 경쟁력: 주변 유사 물건의 최근 실거래가와 비교 시, 감정가 또는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

* HUG 관련 리스크 해소: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 278,000,000원

최근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 신축급 다세대주택의 경우 전용면적 기준 3.3㎡당 약 1,900만원 이상의 가격으로 거래가 이루어지고 있습니다. 본 건의 전용면적은 50.26㎡ (약 15.21평)임을 감안할 때, 실질적인 시장 가치는 약 2억 9천만원에서 3억원 이상으로 추정됩니다.

다만, 경매는 시장 가격과 달리 유찰 여부, 입찰자의 수, 심리 등에 따라 낙찰가가 변동될 수 있습니다.

현재 감정가가 시장 가치보다 낮게 책정된 것으로 판단되며, 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위는 230,000,000원 ~ 270,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.