나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55836 [1] 경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""반석아트홀"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재하는 중심 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2010.09.30)
외 벽 : 석재붙임, 징크판넬붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 플라스틱샤시 이중창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서 상업용(업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35m, 서측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55836 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 3층303호

감정가: 143,000,000원

토지면적: 5.93㎡ (약 1.79평)

건물면적: 35.38㎡ (약 10.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "반석아트홀" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재하는 중심 상가지대로 각종 근린생활시설이 소재하는 등 입지여건은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통 사정은 보통임.

인접도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 35m, 서측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획: 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 대로1류, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 05월 07일 접수된 허민재 강제경매 (160,000,000원)임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 허

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 08일

* 확정일자: 2022년 10월 19일

* 대항력: 있음.

권리분석 종합: 본건에는 대항력 있는 임차인 허민재 씨가 거주 중임. 임차인의 전입일자(2022-11-08)가 말소기준권리(2025-05-07)보다 선순위에 있으므로 대항력이 있으며, 임차보증금 160,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함. (주의: 감정가는 143,000,000원으로 임차인의 보증금보다 낮으므로, 임차인의 보증금 중 일부를 매수인이 인수할 가능성이 매우 높음).

1.3. 상권분석

건물구조 및 이용상태: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물 내 제3층 제303호로, 2010년 09월 30일에 사용승인된 오피스텔임. 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

주변 시세 (최근 매매 사례 분석):

* 2026년 05월 13일 거래 (49.16㎡): 200,000,000원

* 2026년 05월 19일 거래 (49.74㎡): 175,100,000원

* 2026년 06월 09일 거래 (49.16㎡): 199,500,000원

면적별 환산 시세: 최근 거래된 유사 면적(약 49㎡) 오피스텔의 평균 매매가는 약 388만원/㎡ 수준임. 본건 건물 면적(35.38㎡)을 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 137,380,000원임.

1.4. 생활정보

건축물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조, 지역난방(열병합) 설비, 승강기, 화재경보, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

주변 편의시설: 중심 상가지대에 위치하여 각종 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분 인수: 임차인 허민재 씨의 보증금은 160,000,000원이나, 감정평가액은 143,000,000원으로, 경매 진행 시 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 매우 높음. 따라서 임차인의 보증금 중 잔여액 (약 17,000,000원, 감정가 기준)은 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생함.

시세 대비 감정가 및 총 취득가: 본건 감정가는 143,000,000원이나, 유사 면적의 최근 시세로 환산한 예상 시세는 약 137,380,000원임. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담(약 17,000,000원, 감정가 기준)을 고려할 때, 실질적인 총 취득가는 약 160,000,000원 (입찰가 + 인수 보증금)으로 예상되며, 이는 예상 시세보다 높은 금액임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄 지역의 중심 상가지대에 위치하여 입지적 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(160,000,000원)이 감정가(143,000,000원)를 초과하여 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 중대한 위험이 존재함. 이로 인해 실질적인 총 취득가(약 160,000,000원)가 예상 시세(약 137,380,000원)를 상회할 것으로 예상되어, 투자 수익 확보가 어려운 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

동탄 중심 상가지대의 입지적 장점.

안정적인 수요가 기대되는 오피스텔 물건.

향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담으로 인해 총 실질 취득가가 약 160,000,000원으로 예상됩니다. 이는 현재 시세로 추정되는 약 137,380,000원보다 높은 금액이므로, 투자 수익 확보가 어려운 상황입니다.

만약 입찰을 진행하신다면, 초기 납입 금액을 최소화하고 예상 시세 대비 손실을 줄이는 관점에서 접근해야 합니다.

권장 예상 입찰가는 110,000,000원 입니다. 이 경우, 총 실질 취득가는 약 160,000,000원 (110,000,000원 입찰가 + 50,000,000원 인수 보증금, 단 이는 경매 결과에 따라 달라질 수 있음)이 될 것으로 예상됩니다. 이는 여전히 예상 시세보다 높은 금액이므로, 투자 전 심도 있는 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.