나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55821 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 지식
산업센터, 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건 내 차량 진출입 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 제반 교통상황
무난함.

건물의 구조

2019년 4월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층건 내
(1)1층 L101호, (2)1층 L102호로서,
외벽: 복합판넬 마감, 강화유리 마감 등
내벽,천장,바닥: 인테리어공사 중단상태
창호: 샷시창호이고
호별 경계벽이 없는 상태임.

이용상태

기호(1,2) 공히 집합건축물대장 상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이고 인접
호수인 L103호, L104호와 호별 경계벽이 없으며 인테리어공사 중단된 상태임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 토지이고 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지임.

인접 도로상태등

북측, 동측, 남측으로 폭 약 15m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15~20m)접합, 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발
촉진법>

공부와의 차이

기호(1), 기호(2)와 인접 L103호에 호별 경계벽이 철거되어 없는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

1. 일괄매각 2. 목록 1,2는 구분건물로 등재되어 있으나 옆 호수와 경계 벽이 없으며, 인접 L103호, L104호와도 경계 벽이 없는 상태로 감정기준일(2025.5.16.) 현재 인테리어 공사가 중단된 상태로 있음. 3. 2025년 3월분까지 관리비 체납액은 목록1- 약 500만 원, 목록2- 약 450만 원인 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55821 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 L101호 및 L102호 (일괄매각)

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점-지원시설) / 공부상 건물 주용도: 공장(지식산업센터)

감정가: 1,802,000,000원

토지면적: 55.58㎡ (약 16.8평)

건물면적: 113.10㎡ (약 34.2평) (1층 L101호 및 L102호 합산 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

위치: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455번지 (서천로201번길 14) 소재 프리미엄원희캐슬 기흥서천 내 1층 L101호 및 L102호.

주변 환경: 서천고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 주요 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

토지: 3필지가 하나의 사다리형 토지를 이루고 있으며, 공장(지식산업센터) 및 지원시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

도로: 건물 북측, 동측, 남측으로 폭 약 15m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15~20m)에 접하고, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

건축물: 2019년 4월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 10층 건물 내 1층 L101호 및 L102호입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-23

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

입지: 본건은 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상업/산업 지구에 위치하고 있습니다.

잠재력: 해당 지역 내 지원시설로서의 가치를 지니며, 주변 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

교통: 대중교통 이용이 편리하며 차량 접근성이 좋습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육: 인근에 서천고등학교가 위치하고 있습니다.

교통: 다수의 노선버스가 운행되는 정류장이 가까이에 있으며, 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

편의: 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

경계 벽 부재: 본건(L101, L102)은 구분건물로 등기되어 있으나, 인접한 L103호, L104호 및 다른 옆 호수와 경계 벽이 설치되지 않은 상태입니다. 이는 향후 공간 활용 및 관리에 있어 별도의 협의가 필요하며, 잠재적인 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

인테리어 공사 중단: 감정평가 기준일(2025년 5월 16일) 현재 인테리어 공사가 중단된 상태로, 본건을 정상적으로 사용하기 위해서는 추가적인 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

관리비 체납: 2025년 3월분까지 목록 1 (L101호) 약 500만원, 목록 2 (L102호) 약 450만원의 관리비 체납액이 조사되었습니다. 낙찰자는 관리 주체와 협의하여 미납 관리비를 정산해야 할 수 있습니다.

공부상 용도 불일치: 건물 등기부상 본건 건물의 주용도는 '공장(지식산업센터)'으로 되어 있습니다. 그러나 집합건축물대장상으로는 '제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)'로 등재되어 있으며, 감정평가에서도 해당 용도를 기준으로 하였습니다. 이는 실제 사용 용도와 공부상 용도의 차이로, 향후 용도 변경, 건축 관련 법규 위반, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 프리미엄원희캐슬 기흥서천 1층 L101호와 L102호가 일괄매각되는 건으로, 지식산업센터 및 공장 밀집 지역 내 지원시설 성격의 근린생활시설입니다.

단지 내 지원시설로서의 잠재력과 양호한 교통 여건을 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

그러나 인접 호실과의 경계 벽 부재, 장기간 중단된 인테리어 공사, 상당한 관리비 체납, 그리고 가장 중요한 공부상 용도와 실제 용도의 불일치 등 다수의 위험 요인을 안고 있습니다.

현재 대항력 있는 임차인은 없으나, 현장 방문을 통해 실제 점유 현황 및 공사 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

본 건의 낙찰 및 성공적인 활용을 위해서는 이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 공사 재개 및 용도 문제 해결을 위한 구체적인 계획과 추가 비용을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

일괄 매각을 통해 토지와 건물을 동시에 확보할 수 있습니다.

주변의 풍부한 지식산업센터 및 공장 종사자 수요를 기반으로 한 상권 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 시세, 주변 유사 물건 낙찰가, 명도 비용, 추가 공사 비용, 인수 가능한 권리 및 미납 관리비 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 경계 벽 부재, 공사 중단, 공부상 용도 불일치 등 여러 위험 요인이 존재하므로, 이러한 부분을 충분히 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.