나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55819 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘133호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 ""서천고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 1층 엘133호로서,

외벽 : 복합판넬 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화물용 승강기, 지하주차장, 스프링클러, 화재탐지 및 경보설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35 미터, 북측, 동측, 남측으로 각 노폭 약 15 미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농서동 455 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

농서동 455-1 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

농서동 455-2 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

2.1. 1.기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55819 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘133호 (신주소: 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층 엘133호)

건물명: 프리미엄원희캐슬 기흥서천

용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터))

감정가: 1,003,000,000원

토지면적: 26.19㎡ (약 7.92평)

건물면적: 53.30㎡ (약 16.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (경매 신청 채권자)

2.1. 2.건축물 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 엘133호

사용승인일: 2019년 04월 02일

건축면적(대지면적): 18,928.6㎡ (약 5,726.25평)

건축면적(건축법상): 11,345.91㎡ (약 3,432.02평)

건폐율: 59.94%

용적률: 242.16%

주차시설: 옥내 자주식 424대, 옥외 자주식 71대 (총 495대)

2.2. 입지조건

2.2. 1.소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 농서동에 위치하며, "서천고등학교" 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 2.교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 서측으로 노폭 약 35미터, 북측, 동측, 남측으로 각 노폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 3.토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

2.3. 권리분석

2.3. 1.등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2022-11-30 접수, 채권최고액 780,000,000원)

이후 권리:

* 갑6 압류 (동안양세무서장, 2024-01-10)

* 갑7 압류 (화성세무서장, 2024-04-23)

* 갑8 압류 (동화성세무서장, 2024-06-21)

* 갑9 압류 (용인시, 2024-06-25)

* 갑10 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2025-05-02, 경매 신청 채권액 714,062,314원)

상기 모든 후순위 권리(압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (말소 예정 사항)

본 물건의 등기부채권 총액은 780,000,000원입니다.

2.3. 2.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

2.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 키움주식회사 (임차인 대표: 김 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자등록일자: 2023-07-17

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

본 물건에 임차인이 존재하나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 명도 진행 시 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

2.3. 4.권리 분석 요약

본 물건은 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 인수되는 권리 없이 낙찰자가 모든 권리를 승계합니다.

2.4. 상권분석

2.4. 1.상권 특성

본 물건은 프리미엄원희캐슬기흥서천이라는 대규모 지식산업센터 내에 위치한 근린상가입니다. 건물 내 다수의 사업체와 종사자를 주요 배후 수요로 확보하고 있으며, 인근의 아파트 단지 등 주거 밀집 지역의 소비 수요도 흡수할 수 있는 입지입니다.

2.4. 2.주변 시설

* 교육 시설: 서천고등학교, 서천초등학교, 경희대학교 국제캠퍼스 등이 인근에 위치합니다.

* 상업 시설: 건물 내 상가 외에도 인근 상업 지구에 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. (편의점, 식당, 카페 등)

* 산업 시설: 주변으로 다수의 지식산업센터 및 공장이 밀집해 있어 산업단지 종사자들을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

2.4. 3.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본 물건지에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 발전소 등)은 파악되지 않았습니다.

2.5. 생활정보

2.5. 1.편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 편리하며, 대형마트 등은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

2.5. 2.교통 및 접근성

주요 간선도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 지식산업센터 내 상가로, 해당 건물의 공실률 및 관리비 부담 수준이 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

* 현재 임차인이 존재하나 대항력은 없으므로, 명도 과정에서의 시간 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건축물대장상 주 용도가 '공장(지식산업센터)'으로 되어 있어, '근린상가'로 실제 이용 및 업종 전환 시 건축법규 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 농서동 소재 프리미엄원희캐슬기흥서천의 1층 상가로, 사용승인된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물입니다. 대규모 지식산업센터와 주변 아파트 단지의 배후 수요를 갖추고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 등기부상 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능합니다.

2.8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2019년 준공)로 내부 상태 및 관리 수준이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 지식산업센터 내 상가로서 고정적인 유동인구(종사자)를 확보할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 권리 분석이 용이합니다.

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 1,003,000,000원을 기준으로 시장 상황, 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. (본 보고서에서는 상세한 시장 조사를 기반으로 한 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.