나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1187 [1] 경기도 화성시 영천동 862-3 샹보르줌타워 8층824호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류업감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""다원중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 각종 근린 생활시설, 업무용 빌딩, 공장(지식산업센터) 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 제8층 제824호로서,

외벽 : 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

이해관계인의 탐문 및 이해관계인이 제출한 사진 등을 통해 인접호수와 벽체구분없이 '공장(지식 산업센터)'으로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생(급·배수 등)설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 50m, 남서측으로 노폭 약 30m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄 2지구)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모 든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관 리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 인접호수와 벽체구분없이 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 조사됨
- 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1187 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 862-3 샹보르줌타워 8층824호

* 건물 용도: 업무시설 (실제 이용 현황: 공장(지식산업센터))

* 감정가: 146,000,000원

* 토지 면적: 5505.80㎡ (약 1665.46평)

* 건물 면적: 32.19㎡ (약 9.74평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

* 특이사항: 대지권 미등기

* 주의사항: 인접호수와 벽체 구분 없이 공장(지식산업센터)으로 이용 중 조사됨. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 "다원중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 각종 근린 생활시설, 업무용 빌딩, 공장(지식산업센터) 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

* 본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

* 본건 북서측으로는 노폭 약 50m, 남서측으로는 노폭 약 30m의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 3.건물 구조

* 본 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕의 지상 12층 건물 내 제8층 제824호입니다.

* 외벽은 복합판넬 및 페어글라스 마감 등으로 이루어져 있으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

1.2. 4.토지 이용 현황

* 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지이며, 현재 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

* 본건이 속한 토지는 준주거지역(동탄2지구)이며, 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 해당합니다.

* 광로3류(폭 40m~50m), 대로3류(폭 25m~30m)의 도로에 접해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (수협은행, 2021-12-01 접수, 124,800,000원)

* 매각으로 소멸될 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 전세권, 압류, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 이트너스주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 539,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-10

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 등 추가 정보가 있으나, 대항력이 없어 매수인에게 인수될 보증금은 없습니다.

1.3. 3.권리 분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하여, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 이트너스주식회사는 대항력이 없으므로, 별도의 인수 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 지식산업센터, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어, 관련 업종 종사자를 중심으로 한 기본적인 상권 수요를 기대할 수 있습니다.

* 동탄테크노밸리와 같은 산업단지가 인근에 위치하여, 관련 기업들의 입주 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. (검색 결과 참조)

1.5. 생활정보

* 인근에 "다원중학교"가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 각종 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 건물 등기만 되어 있고 대지권 등기가 누락된 상태입니다. 이는 소유권 행사 및 향후 건물 매각 시 복잡한 법적 절차를 야기할 수 있으며, 취득 후 대지권 확보를 위한 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 실제 이용 현황 불일치: 건축물 대장상 구분건물이지만, 실제로는 벽체 구분 없이 인접 호수와 함께 '공장(지식산업센터)'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 실제 점유 및 사용 범위에 대한 혼란을 야기할 수 있으며, 명도 및 재산권 행사 시 명확한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 조사된 임차인 외 다른 임대차 관계가 있는지 여부는 불분명하며, 임대료 조건 등 상세 내용도 파악되지 않았습니다. (단, 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 파악하기 어렵습니다. (외부 검색 불가)

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 영천동에 소재한 지식산업센터(업무시설)로, 감정가는 1억 4천 6백만원입니다.

* 입지적으로 학교, 편의시설, 도로 접근성이 양호하며, 동탄테크노밸리 등 산업단지 인근에 위치하여 잠재 수요가 풍부한 편입니다.

* 그러나 대지권 미등기 및 실제 이용 현황과 공부상 현황의 차이(벽체 구분 없음)와 같은 중대한 권리 및 현황상 리스크를 내포하고 있어, 투자 전 면밀한 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

* 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 부담은 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 동탄테크노밸리 인근의 지식산업센터로, 관련 업종 종사자들의 수요가 예상됩니다.

* 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 현재의 감정가를 바탕으로, 권리 및 현황상 리스크를 감안하여 신중하게 접근한다면 합리적인 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건에 대한 심층적인 현장 조사, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 향후 시장 동향 예측 등이 필요합니다.

* 본건은 대지권 미등기 및 실제 이용 현황 불일치와 같은 잠재적 리스크를 고려하여, 이에 대한 정확한 가치 평가 후 입찰가를 결정해야 합니다.

* 제시된 감정가 146,000,000원을 기준으로, 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영한 보수적인 접근이 요구됩니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.