나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55783 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 917 더샵동천포레스트 103동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 수지구 동천동소재 ""한빛중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 1층 104호로서
(사용승인일:2018.08.06 )

외벽 : 콘크리트프리캐스트패널 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등(탐문사항)
창호 :시스템 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임(세부적인 이용내역은 내부구조도 참조)

설비내역

위생 급배수시설, 화재탐지 및 방재설비, 지역난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 도시가스설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 남향 완경사지를 평탄하게 조성하여 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 12m 포장도로에 접하여 제반차량출입이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55783 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 917 더샵동천포레스트 103동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 757,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.07㎡ (약 14.24평)

토지지분: 47.0726㎡ (약 14.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.8668㎡ (약 25.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 아파트 정보

아파트명: 더샵동천포레스트

사용승인일: 2018.08.06

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 1층

내부 설비: 위생 급배수시설, 화재탐지 및 방재설비, 지역난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 도시가스설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 용인시 수지구 동천동에 소재하며, 북동측 인근에 한빛중학교가 위치합니다. 주위는 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하는 일반주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

서측으로 폭 12m의 포장도로에 접하고 있어 제반 차량의 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 을10 근저당권 (정연홀딩스주식회사, 2022.01.21. 접수)

3.2. 임차인 현황

* 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-14

대항력: 없음

* 장

보증금: 700,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-08

확정일자: 2021-09-03

배당신고일자: 2023-11-03

대항력: 있음

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전: 갑4 (2019.10.28), 갑5 (2020.08.06)

* 주택임차권: 을11 (장혁수, 2023.11.03. 접수, 보증금 700,000,000원, 전입일자 2021.11.08, 확정일자 2021.09.03) - 인수 대상

* 근저당권: 을10 (정연홀딩스주식회사, 2022.01.21. 접수, 650,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 갑10 (주택도시보증공사, 2025.05.02. 접수, 700,000,000원) - 매각으로 말소

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을11)가 존재하며, 임차인 장혁수의 보증금 700,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 아파트 단지, 학교, 공원 등이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

4.2. 생활 편의 시설

인근에 편의시설 및 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 보통 수준입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

더샵동천포레스트는 총 5개동, 330세대로 구성되어 있으며, 2018년 8월 6일에 사용승인되었습니다.

최고층 21층, 최저층 4층으로 이루어져 있습니다.

주차는 지상 12대, 지하 11대가 가능하며, 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

5.2. 아파트 면적 정보

전용면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인 보증금

가장 큰 리스크는 7억원에 달하는 대항력 있는 임차인 장혁수의 보증금입니다. 해당 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세

본 건의 감정가는 7억 5천 7백만원이나, 최근 유사 면적 매매 사례가 9억 5천만원에 거래된 점을 감안할 때 시세와의 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구의 주거 선호 지역에 위치한 신축급 아파트로, 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 하지만 7억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 매우 큰 부담이 존재합니다. 이는 해당 물건의 투자 가치 및 낙찰 후 잔여 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 법률적, 재정적 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 경기도 용인시 수지구의 우수한 학군 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치합니다.

* 비교적 최근에 건축된 아파트(2018년식)로 단지 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있어, 리스크 해소 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세는 유사 면적 거래 사례를 고려할 때 약 9억 5천만원 수준으로 파악되며, 감정가는 7억 5천 7백만원입니다.

본 건은 7억원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험이 있습니다.

'인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하는 원칙에 따라, 시세 수준(9억 5천만원)을 총 매수 부담으로 가정할 때 예상 입찰가는 약 2억 5천만원으로 산출됩니다.

이는 고위험 투자에 대한 보수적 추정치이며, 실제 입찰가는 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.