나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55770 [1] 경기도 화성시 만세구 서신면 사곶리 51-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명감정 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 서신면 사곶리 소재 '사곶리 마을회관' 북동측 인근에 위치
하며, 주위는 주거용 부동산, 공업용 부동산, 전, 답, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

기호 (1), (2)까지 차량 접근이 불가능하나 기호(3)은 차량접근이 가능하며, 인근에
버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) :부정형 완경사의 토지로 참나무 등이 자생하는 자연림 상태임.
기호(2) : 심한 부정형(막대 모양) 완경사의 토지로 일부는 자연림, 일부는 묵전 상태임.
기호(3) : 심한 부정형(막대 모양) 완경사의 토지로 일부는 자연림, 일부는 묵전 상태,
일부는 포장된 도로의 형태를 보이고 있음.

인접 도로상태

기호 (1), (2)는 맹지이며 기호 (3)은 폭 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음..

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리),
가축사육제한구역(일부제한 모든 축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(일부제한 모든 축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

행정구역 명칭이 '경기도 화성시 서신면 사곳리'에서 '경기도 화성시 서신면 사곶리'로
변경되었으니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

1.일괄매각
2.목록2.3. 일부는 자연림, 일부는 묵전 상태임
3.행정구역 명칭이 '화성시 서신면 사곳리'에서 '화성시 서신면 사곶리'로 변경되었음
4.목록2.3. 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55770 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 만세구 서신면 사곶리 51-3 (행정구역 명칭이 '사곳리'에서 '사곶리'로 변경되었음)

* 용도: 임야

* 감정가: 261,257,000원

* 토지면적: 1,804.00㎡ (약 545.72평)

* 토지 지분: 1,499㎡ (약 453.45평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (기록상)

* 특이사항: 지분매각, 일괄매각

1.2. 토지 이용 및 현황

* 토지 형태 및 이용 상태: 부정형의 완경사 토지로, 일부는 자연림, 일부는 묵전 상태이며, 일부는 포장된 도로 형태를 보이고 있음 (기호 1, 2, 3)

* 주위 환경: '사곶리 마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 공업용 부동산, 전, 답, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임

* 인접 도로 상태: 기호(1), (2)는 맹지이며, 기호(3)은 폭 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 제한사항: 성장관리구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 수도권정비계획법(성장관리권역)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 서신면 사곶리 소재.

* 주변 환경: '사곶리 마을회관' 인근에 위치. 주거, 공업, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 지역임.

* 교통 상황: 차량 접근이 일부 가능(기호3)하나, 일부 맹지(기호1,2)임. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임. 서신면 지역은 다양한 시내버스 및 마을버스 노선이 운행 중임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2008년 11월 28일자 중소기업은행 근저당권 (180,000,000원).

* 등기부채권 총액: 323,000,000원.

* 말소될 권리: 인수되는 권리 없이 말소될 것으로 예상됨. (을1, 을2, 을3, 을4, 갑7, 갑8, 갑9 모두 말소 예정).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인에 대한 별도 정보 없음.

4. 상권분석

* 주변 지역: 주거용, 공업용 부동산, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 특정 상권보다는 복합적인 성격을 띰.

* 잠재적 개발 가능성: 화성시 서신면 지역은 향후 관광단지, 체험형 에코팜랜드 개발 등 다양한 개발 가능성이 언급되고 있으나, 대규모 개발 사업들의 지지부진한 사례도 보고되고 있음.

* 혐오시설 관련: 화성시 서신면 지역은 과거 폐기물 매립장, 소각장 등 혐오시설 설치 관련 주민 민원 및 반대 움직임이 지속적으로 보고되고 있어, 해당 물건지 주변의 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 확인이 필요함.

5. 생활정보

* 편의시설: '사곶리 마을회관'이 인근에 위치함.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함. 서신면 지역은 330번, 400번, 1000번, 1004번 등의 시내버스 노선이 운행 중임.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 타 지분 소유자와의 협의 및 관계 설정이 중요하며, 소유권 행사 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

* 맹지: 토지의 일부(기호1, 2)는 맹지이므로, 도로 접근성 확보를 위한 별도의 해결책이 필요함.

* 토지 이용 현황: 자연림 및 묵전 상태의 토지로, 개발 또는 활용을 위해서는 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역이지만, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 수도권정비계획법 등 토지 이용에 일부 제한이 따르므로 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

* 혐오시설 인접 가능성: 서신면 지역 내 혐오시설 설치 관련 논란이 지속적으로 발생하고 있어, 인근 지역에 혐오시설이 존재하거나 향후 설치될 가능성에 대한 주의가 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 서신면 사곶리에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 261,257,000원이며, 토지 면적은 1,499㎡(약 453.45평)입니다. 권리 분석상 특이사항은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 본 물건은 지분매각이고 일부 맹지(기호1, 2)라는 점, 자연림 및 묵전 상태의 토지라는 점, 그리고 성장관리구역 등 토지 이용 제한이 있다는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 서신면 지역은 혐오시설 설치 관련 논란이 지속적으로 있어 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 향후 화성시의 개발 계획 및 지역 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서의 투자를 고려할 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있습니다.

* 경매 물건으로 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 주변 토지 시세, 물건의 구체적인 활용 방안, 시장 상황, 동종 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

일반적으로 지분 매각 건과 맹지인 경우, 전체 지분 매각 대비 할인율이 적용될 수 있습니다. 또한, 토지 상태(자연림, 묵전) 및 개발 제한 사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 상세한 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 검토해볼 수 있습니다. 이는 단지 참고용이며, 실제 입찰가는 전문가의 정밀한 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.