나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509103 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 1층 112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라3동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 내 1층 112호로서,

외 벽 : 판넬 등 마감.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제1종근린생활시설(세탁소)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-집합건축물대장상으로는 제1종근린생활시설(세탁소)임.
-현황상 본건에는 임차인이 '슈퍼키친' 반찬가게를 운영하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509103 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 1층 112호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(세탁소))

감정가: 702,000,000원

토지 면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

토지 지분: 6.38㎡ (약 1.93평)

건물 면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

건물 지분: 28.8㎡ (약 8.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치케이제오차유동화전문

2. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라3동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황 또한 보통 수준입니다.

토지: 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본 건은 남측으로 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상 명확히 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:' 언급이 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자 2022-05-03).

인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원).

임차인 현황:

* 임차인: 김 (김지현)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업일자: 2023-07-07

* 확정일자: 2023-07-07

* 배당신고일자: 2025-06-19

* 대항력: 없음

주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 및 차임을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

주변 상권: 청라지구 내 중심상업지역에 위치하며, 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

업종: 현황상 '슈퍼키친' 반찬가게가 운영 중입니다. 집합건축물대장상으로는 제1종근린생활시설(세탁소)로 등록되어 있습니다.

특이사항: '청라3동 행정복지센터' 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주거 환경: 업무시설과 근린상가가 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

층수 불일치 가능성: 제공된 JSON 데이터상 본 건 호실(B112)의 층수가 '지하 1층'으로 표기되어 있으나, 물건 현황에서는 '1층 112호'로 기재되어 있어 실제 현장 방문을 통한 층수 확인이 반드시 필요합니다.

미확인 권리 존재 가능성: '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'라는 문구가 기재되어 있으나 상세 내용이 없어, 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권 등 기타 권리가 존재할 가능성에 대한 추가적인 등기부 및 현장 조사가 필요합니다.

용도 상이: 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(세탁소)이나, 현재 '슈퍼키친' 반찬가게로 운영되고 있어, 향후 용도 관련하여 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 행정복지센터 인근에 자리 잡고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 임차인이 운영 중이나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 감정가는 7억 2백만원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 다만, 건축물대장상의 층수 표기와 실제 현황 간의 불일치 가능성, 그리고 미확인 지상권 가능성에 대한 추가적인 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

청라지구 중심상업지역 내 우수한 입지.

행정복지센터 인근으로 안정적인 유동인구 및 잠재적 고객 확보 가능.

임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금 없음.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 702,000,000원

인수되는 보증금: 0원

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 상권의 임대료 시세, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 본 물건의 감정가가 702,000,000원이며 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.