나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1037 [1] 인천광역시 중구 북성동2가 12-25 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동2가에 소재하는 ""인천역(수인분당선)"" 동측에 위치하는
차이나타운내에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는
상업지대로서, 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 진입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 인천역(1호선 및 수인선)이
소재하는 등 대중교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 장방형의 토지로써, 공부상 상업용 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 세로(불)의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(인천광역시 공고2024-
2107호)), 상대보호구역(2019-11-15)(인천화교소·중산중고등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(시설관리단-25644)<철도안전법>,
특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 중점경관관리구역(2022-
06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

""평가의견"" 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브 지붕 및 철근콘크리트조 슬래브 지붕 각 2층 건물로서,
(사용승인일자: 1964.01.03/1972.02.28)

- 외 벽: 치장 벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등

이용상태

일반건축물대장상 용도는 모두 ""영업소""이나, 현황은 미사용 건물 임.

설비내역

미사용 건물로서, 그 상태는 폐가 수준인 바, 별도의 설비내역은 파악치 못하였음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계 : 미상임.
기 타 : 미사용 건물로서, 현황 폐건물 상태임.

물건 비고

-일괄매각
-일반건축물대장상 용도는 모두 "영업소"이나, 현황은 미사용 건물로서, 폐건물 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 인천지방법원 2025타경1037 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 종합적인 분석 결과를 담고 있습니다. 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상으로, 인천광역시 중구 북성동2가 12-25번지에 소재하며 감정가는 632,324,000원입니다.

1.2. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1037 (1)

소재지: 인천광역시 중구 북성동2가 12-25

용도: 근린시설 (건축물대장상 '영업소')

감정가: 632,324,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이엠아이에셋주식회사

1.3. 물건 상세 면적

토지면적: 251.40㎡ (약 76.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 304.26㎡ (약 92.04평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보

건축물대장상 용도는 모두 "영업소"이나, 현황은 미사용 건물로서 폐건물 상태입니다.

건물의 구조는 벽돌조 슬래브 지붕 및 철근콘크리트조 슬래브 지붕 각 2층 건물로, 사용승인일자는 1964년 1월 3일 및 1972년 2월 28일입니다.

현재 건물은 미사용 상태로 폐가 수준이며, 별도의 설비 내역은 파악되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 중구 북성동2가에 위치하며, 인천역(수인분당선) 동측에 자리한 차이나타운 내에 있습니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지대로서, 지역 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본 건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천역(1호선 및 수인선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 대체로 등고평탄한 장방형의 필지로, 공부상 상업용 건물의 건부지로 이용 중입니다. 본 건의 서측 및 남측으로 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 다수의 권리 변동이 있었으나 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2024년 12월 20일 접수된 케이엠아이에셋주식회사의 근저당권(을4)이며, 채권액은 480,000,000원입니다. 해당 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 언급이 물건명세서에 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권이전(박성칠), 근저당권(케이엠아이에셋주식회사, 말소), 임의경매개시결정(케이엠아이에셋, 말소), 압류(중구, 말소) 등이 등기되어 있습니다. 토지 등기부채권 총액은 480,000,000원입니다.

* 건물 등기부: 소유권이전(박성칠, 상속), 근저당권(케이엠아이에셋주식회사, 말소), 임의경매개시결정(케이엠아이에셋, 말소) 등이 등기되어 있습니다. 건물 등기부채권 총액은 480,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 명도 대상 임차인이 없거나, 임차인 정보가 미상인 경우를 의미할 수 있으나, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있는지에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 인천의 대표적인 관광지인 차이나타운 내에 위치하고 있으며, 인천역이라는 대중교통의 요충지에 자리 잡고 있어 유동인구 확보에 매우 유리한 입지입니다. 주변에는 상업시설 및 관광객을 위한 시설들이 밀집해 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

현재 건물 상태가 폐건물로 활용되지 못하고 있으나, 해당 입지의 상업적, 관광적 가치를 고려할 때 향후 리모델링 또는 신축을 통해 높은 부가가치 창출이 기대됩니다. 특히 차이나타운을 찾는 국내외 관광객 수요를 활용할 수 있는 잠재력이 큽니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인천역(1호선, 수인분당선)을 통해 서울 및 수도권 접근이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 차이나타운 내 및 주변 상업지역에 각종 편의시설, 식당, 상점 등이 소재하고 있습니다.

5.2. 교육 및 기타 환경

본 물건은 상대보호구역(인천화교소·중산중고등학교) 내에 위치하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 용도 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 활용 제약

현재 건물이 미사용 상태로 폐건물 수준에 이르러 즉시 사용이 불가능하며, 상당한 수준의 철거 및 보수, 또는 신축 공사가 필요합니다. 이는 초기 투자 비용 증가 요인으로 작용합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 특별관리해역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 이러한 제한사항들은 향후 건축 행위 및 개발에 있어 제약이 될 수 있으므로, 정확한 건축 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

* 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

* 임대관계가 미상으로, 혹시 모를 숨겨진 임차인이나 채무 관계가 있는지 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천역 초역세권과 유명 관광지인 차이나타운이라는 매우 우수한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 하지만 현 상태가 폐건물이라는 점은 가장 큰 약점으로, 매수 후 상당한 시간과 비용을 투입하여 건물을 재건축하거나 대대적인 리모델링을 해야만 본래의 가치를 발휘할 수 있을 것으로 판단됩니다. 각종 법적 제한 사항들을 종합적으로 검토하고, 예상되는 건축 및 명도 비용을 철저히 산출하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다. 장기적인 관점에서 접근할 경우, 인천 지역의 발전 가능성과 관광 수요 증대에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천역 및 차이나타운 내에 위치하여 접근성과 상징성이 뛰어납니다.

* 대중교통 허브: 1호선 및 수인분당선 환승역인 인천역을 이용할 수 있습니다.

* 관광 및 상업 잠재력: 차이나타운의 관광객 수요와 상업지대로서의 활용 가치가 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 관리 및 처분이 용이합니다.

* 재건축/리모델링 통한 가치 증대: 폐건물 상태를 개선하여 신축 또는 리모델링 시 높은 수익률 기대 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 철거 및 신축/리모델링 예상 비용.

* 인천역 및 차이나타운 인근의 최근 유사 부동산 실거래가 및 시세.

* 각종 법적 제한사항으로 인한 개발 가능성 및 용적률, 건폐율 등 검토.

* 향후 발생 가능한 명도 비용 및 추가적인 조사, 행정 관련 비용.

* 인수해야 할 권리가 있다면 그에 대한 부담액 (현재 인수 보증금은 0원으로 파악됨).

상기 고려사항들을 종합적으로 검토하여, 감정가 632,324,000원 대비 합리적인 수준에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재 폐건물 상태임을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준을 초기 검토 범위로 설정하고, 철저한 현장 조사와 법규 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.