나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509004 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1118-22 성신빌라 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 구월서초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 1994.01.06인
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 303호로서
외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 남측으로 노폭 약8미터 내외의 도로에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 옥상에 물이 고여있는 상태에서 계단부분으로 넘처흐르는 등 출입계간의 관리상태가 불량
하며, 내부상태 및 구조는 이해관계인의 부재로 확인되지 못하고 현황도 등을 기준으로
평가하였는 바 경매진행시 참조바랍니다.

물건 비고

감정평가서에 의하면 옥상에 물이 고여 계단으로 흐르는 등 관리상태가 불량함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 1118-22 성신빌라 3층 303호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 인천지방법원 2025타경509004 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 고OO입니다.

1.2. 부동산 정보

감정가: 65,000,000원

토지면적: 15.72㎡ (약 4.75평)

토지 지분: 15.72㎡ (약 4.75평)

건물면적: 28.53㎡ (약 8.63평)

건물 지분: 28.53㎡ (약 8.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 구월서초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 토지 및 도로

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 건물이 소재하는 부지의 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 준주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 11월 16일 접수된 압류(남동구(인천광역시))이며, 이후 접수된 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 특히, 을구 5번 순위 주택임차권(채권자: 고은아)은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다. 임대차보증금은 105,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 고은아

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 15일

* 확정일자: 2022년 2월 28일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 3월 26일

상기 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 105,000,000원이 전부 배당받지 못할 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 지역에서 거래된 다세대주택의 가격대는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 전용면적 39.82㎡ (약 12.05평), 1990년 건축, 45,000,000원

* 2026년 3월 거래: 전용면적 38.25㎡ (약 11.57평), 1989년 건축, 50,000,000원

* 2026년 3월 거래: 전용면적 49.82㎡ (약 15.07평), 2001년 건축, 85,000,000원

본건은 건물면적 28.53㎡ (약 8.63평)으로, 최근 거래된 매물들보다 면적이 작으며, 건축 연도(1994년)는 비교적 유사하거나 약간 더 오래되었습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 부동산 자체의 시장 가치는 개별 거래 사례의 면적 대비 가격을 참고하여 추정할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

해당 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 인천광역시청, 인천지방경찰청, 남인천세무서 등 행정기관이 밀집한 행정타운 인근에 위치하고 있습니다. 또한 신세계백화점, 롯데백화점, 이마트 등 주요 상업 시설이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건은 구월서초등학교 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 대형 백화점, 마트, 근린생활시설 등이 다수 분포하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관리 상태

감정평가서에 따르면, 옥상에 물이 고여 계단으로 흘러내리는 등 관리 상태가 불량합니다. 이로 인해 누수 및 구조적 문제 발생 가능성이 있으며, 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 인수 리스크

선순위 대항력 있는 임차인 고은아 씨의 보증금 105,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 감정가(65,000,000원)를 초과하는 금액으로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 부담해야 할 금액이 상당할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

건축물 사용승인일자가 1994년 1월 6일로, 약 30년 이상 경과한 노후 건물에 해당합니다. 장기적인 유지보수 및 수선에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동의 중심 상업 및 행정타운 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 옥상 누수 등으로 인한 건물 관리 상태 불량, 약 30년 이상의 건물 노후화, 그리고 가장 큰 리스크인 105,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 등 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소가 다수 존재합니다. 특히 임차인 보증금 인수 금액이 감정가를 상회하므로, 경매 진행 시 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 쓰레기 무단 투기 문제에 대한 민원이 지속적으로 제기되는 지역도 있어, 해당 물건 주변의 청결 상태 또한 유의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남동구의 중심 생활권에 위치하여 접근성 및 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 아파트 및 다세대 주택 시세 변동 추이를 볼 때, 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 구월서초등학교가 인근에 위치하여 주거 환경으로서의 기본 요건 충족.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 65,000,000원이지만, 건물 관리 상태 불량 및 노후화, 그리고 105,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담을 고려해야 합니다.

주변 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 순수 부동산 가치는 40,000,000원에서 55,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 인수해야 하는 보증금 105,000,000원을 고려할 때, 매수인의 총 부담액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 투자자 본인의 판단을 기반으로 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 건물 상태 및 인수해야 할 막대한 보증금 부담을 감안하여, 본건 부동산 자체의 가치에 대한 예상 입찰가는 55,000,000원으로 산정합니다.

본 입찰가 산정 시, 105,000,000원의 임차인 보증금은 별도로 인수해야 하는 금액이므로, 총 투자 금액은 입찰가와 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.