나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509079 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라1동 행정복지센터' 동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상16층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2022.04.22.)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, '업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

위반건축물등재 내역 있으나 본 건과 무관함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 입지조건

2.

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라1동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설과 아파트단지가 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건은 동측으로 폭 약 35m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 장방형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

2.2. 권리분석

2.

사건번호: 인천지방법원 2025타경509079 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

등기부상 권리분석 결과, 말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권(2022.06.09. 접수, 채권금액 480,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

본건과 관련하여 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 510,468,794원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2024-09-04

확정일자: 미상

배당신고일자: 2025-07-28

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원이며, 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

2.3. 상권분석

2.

본건이 위치한 청라동 지역은 신흥 상업 및 주거 지역으로, 다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 오피스텔 및 제1종근린생활시설로 이용되는 본 건물은 지역 내에서 다양한 상업 활동 및 업무 지원 기능을 수행할 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 데이터에 따르면, 본건과 유사한 면적(74.09㎡)의 오피스텔이 2026년 2월 11일 52,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건 건물의 입지 및 상품성을 반영하는 것으로 보입니다.

2.4. 생활정보

2.

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, 사용승인일은 2022년 04월 22일로 비교적 신축 건물입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 4층, 지상 16층 건물 중 제3층 제301호입니다.

* 건물 면적: 전용면적 74.09㎡ (약 22.41평)이며, 토지 지분은 14.10㎡ (약 4.26평)입니다.

* 편의시설: 기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: '청라1동 행정복지센터'가 인근에 있으며, 상업시설 및 주거단지가 혼재된 지역입니다. 지도상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

2.5. 잠재적 리스크

2.

* 위반건축물 관련 사항: 건축물대장상 위반건축물 등재 내역이 있으나, 본 건(3층 301호)과는 무관한 것으로 명시되어 있습니다. 다만, 실제 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관, 탐문조사 등을 기준으로 감정평가가 이루어졌으므로, 업무 진행 시 참고가 필요합니다.

* 임차인 관련 사항: 임차인 황기석은 대항력이 없으나, 전입 및 배당 신고일자 등을 고려할 때 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

2.6. 종합 의견

2.

본건은 2022년에 준공된 신축 오피스텔로, 인천 청라지구의 상업지역 내에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다. 감정가(52,800만원)와 최근 실거래가(74.09㎡ 기준 52,000만원)가 유사한 수준으로, 시세 대비 합리적인 수준에서 평가된 것으로 판단됩니다. 위반건축물 관련 특이사항이 있으나 본건과는 무관하다고 명시되어 있어, 현장 확인을 통한 추가적인 검토가 필요합니다.

2.7. 투자 포인트

2.

* 최신 건축물: 2022년 사용승인된 신축 건물로 유지보수가 용이합니다.

* 우수한 입지: 청라지구 내 상업지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 시세 반영 감정가: 최근 실거래가와 유사한 수준으로 감정평가되어 시세 대비 적정 가치로 판단됩니다.

* 잠재적 임대 수익: 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능합니다.

2.8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 52,800만원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(74.09㎡)의 오피스텔이 2026년 2월 11일에 52,000만원에 거래되었습니다. 감정가가 최근 실거래가와 유사하거나 소폭 높은 수준이므로, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상 또는 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 52,000만원에서 53,000만원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.