나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1065 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천지방법원' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 관공서, 각종 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트경사지붕 12층 건물 내 제2층 제210호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 창호 마감 등
- 내벽 : 실내 인테리어 마감 등
- 창호 : 하이샷시 및 알루미늄 샷시 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 일부 마감공사가 이루어지지 않은 상태로 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 11필 일단의 가장형 토지로서, ""근린생활시설 및 업무시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 30M, 남서측으로 폭 약 8M, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(대표지번 : 264-4)
일반상업지역, 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 건물만 매각(대지권미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임.)
2. 감정평가시점 사용승인 전 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사가 중단된 상태임.
3. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 '유치권 행사 중' 이라는 안내물 부착되어 있으나, 본건 유치권에의한경매 신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 점유 이외의 점유자는 현황조사서상 확인되지 않았으며 경매신청인 이외의 유치권 성립여부 또한 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1065 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 2층210호

용도: 근린상가

건물면적: 96.34㎡ (약 29.14평)

감정가: 516,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (본건 건물만 매각 대상이므로 토지 관련 정보는 명시적으로 제공되지 않음)

토지 지분: 0㎡ (본건 건물만 매각 대상이므로 토지 관련 정보는 명시적으로 제공되지 않음)

건물 지분: 96.34㎡

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 유치권에 의한 경매 (부동산)

채권자: 농업회사법인 (등기부상 '농업회사법인'으로 표기, 경매알리미에서는 '농OOOOOO OOOO'로 표기)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유치권에 의한 경매, 유치권, 대지권 미등기

주의사항:

* 건물만 매각하며, 대지권 미등기 상태임. 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임.

* 감정평가 시점 기준 사용 승인 전 구분건물이며 건축물대장이 부존재하고 공사가 중단된 상태임.

* 현황조사서에 '유치권 행사 중'이라는 안내문이 부착되어 있으나, 경매 신청인 외의 점유자는 확인되지 않았으며, 유치권 성립 여부 또한 불분명함.

특수물건정보: 유치권에 의한 경매, 유치권, 대지권 미등기

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천지방법원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 각종 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황: 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 30M, 남서측으로 폭 약 8M, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4M의 포장도로와 각각 접함.

2.2. 토지 이용 및 계획

토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 11필 일단의 가장형 토지로서, "근린생활시설 및 업무시설" 건부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(학익시장지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 없음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리: 임의경매로 인한 매각(2021타경12669)으로 인한 소유권이전 후, 2025년 5월 8일 등기된 임의경매(농업회사법인)가 말소기준권리가 될 것으로 보이며, 해당 권리 이후의 등기사항은 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 별도 비고사항이 없어 특이사항은 없을 것으로 보임.

3.2. 유치권 분석

본건은 '유치권에 의한 경매'로 진행 중임. 감정평가서 및 물건명세서에 따르면, 본 건물에 '유치권 행사 중'이라는 안내문이 부착되어 있다고 하나, 경매 신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 점유 외 다른 점유자는 현황조사서상 확인되지 않았으며, 경매 신청인 이외의 유치권 성립 여부 또한 불분명한 상태임. 따라서 유치권의 존재 여부, 성립 요건 충족 여부, 그리고 그 효력 범위 등에 대한 철저한 법적 검토가 필수적임.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 정보: 현황조사서상 경매 신청인 외 다른 임차인은 확인되지 않았으며, 전입세대 확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서 등을 종합적으로 검토한 결과 임차인이 없는 것으로 추정됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 인천지방법원 북서측 인근에 위치하여 관공서, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역임. 이러한 환경은 기본적인 유동인구 확보에 유리하며, 인접한 아파트단지는 배후 수요를 기대할 수 있는 장점이 있음.

4.2. 잠재적 상권 가치

본건 소재지는 학익시장지구로 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 상권 가치 상승 잠재력을 가지고 있음. 다만, 현재 건물이 사용 승인 전 상태로 공사가 중단된 점을 감안할 때, 정상적인 상권 활성화를 위해서는 추가적인 시간과 비용 투자가 요구됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천지방법원, 각종 관공서, 금융기관, 병원 등이 인접해 있어 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이함. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 원활한 편임.

5.2. 혐오시설 여부

주변에 공장이나 혐오시설 등은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 자체의 하자

* 사용 승인 전 건물 및 건축물대장 부존재: 감정평가 시점 기준 사용 승인 전 상태이며 건축물대장이 부존재하여, 건물에 대한 법적 권리 확보 및 향후 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 공사 중단 상태: 건물이 현재 공사가 중단된 상태이므로, 완공을 위해서는 추가적인 공사 및 상당한 비용 투자가 필요할 것으로 예상됨.

* 건물만 매각: 대지권이 미등기 상태이므로 건물에 대해서만 매각이 진행되며, 최저매각가격은 건물만을 평가한 금액임.

6.2. 권리관계의 불확실성

* 대지권 미등기: 건물의 대지권이 아직 등기되지 않은 상태로, 향후 대지권 확보 방안에 대한 검토가 필요함.

* 불분명한 유치권: '유치권 행사 중' 안내문이 부착되어 있으나, 성립 여부 및 효력이 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 인근의 근린상가 건물로, 우수한 입지 조건과 향후 개발 가능성을 갖추고 있음. 그러나 건물이 사용 승인 전 상태로 공사가 중단되었고, 대지권이 미등기이며, 불분명한 유치권이 존재하는 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있음. 이러한 문제점들을 해결하기 위해서는 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상되며, 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 인천지방법원 및 다수 관공서 인접으로 인한 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 시 부동산 가치 상승 기대.

* 철저한 권리 분석 및 유치권 문제 해결 시, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회.

8.2. 개선 가능성

* 중단된 공사 완료 및 건물 완공, 하자 보수.

* 대지권 미등기 문제 해결을 통한 토지 사용 권리 확보.

* 유치권 분쟁 해결 및 법적 리스크 해소.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 감정가 516,000,000원이나, 사용 승인 전 건물, 건축물대장 부존재, 공사 중단, 대지권 미등기, 불분명한 유치권 존재 등 중대한 하자 요인을 다수 포함하고 있음. 특히 유치권은 낙찰자가 인수할 가능성도 배제할 수 없어, 이에 대한 법적 검토 및 예상 해결 비용이 산정에 필수적으로 고려되어야 함. 또한, 건물만 매각 대상이므로 대지권 확보를 위한 추후 비용까지 감안해야 함. 이러한 복합적인 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 함.

9.2. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 물건의 현 상태, 향후 공사 및 법적 문제 해결에 소요될 비용, 유치권 해소 가능성, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 따라서, 구체적인 금액 산정은 전문가의 현장 조사 및 법률 자문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.