나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1049 [1] 인천광역시 중구 항동7가 27-237 푸른농수산물쎈타 2층221호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 항동7가 소재 '어시장사거리' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 어시
장, 근린시설, 아파트단지 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골,철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 221호로서,
(사용승인일 1999.10.23)

외벽: 석재 붙임 및 드라이비트 등 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

이용상태

'근린생활시설'임.

설비내역

공용 위생설비 및 급배수설비, 스프링클러, 소화전, 승강기(미가동) 설비 등이 구비 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, '제1,2종근린시설, 판매 및 영업시설 등' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 각각 광대로를 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를
이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(1974-06-27)(접합), 도로
(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별
관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 중점경관관리구역(2022-06-20)(
인천항 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1049 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 항동7가 27-237 푸른농수산물쎈타 2층 221호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 82,000,000원

* 토지면적: 83.71㎡ (약 25.33평)

* 건물면적: 115.83㎡ (약 35.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행)

* 사용승인일: 1999년 10월 23일

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 221호

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 항동7가 소재 '어시장사거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 부근은 어시장, 근린시설, 아파트 단지 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로: 남서측 및 남동측으로 각각 광대로를 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 6월 4일 접수된 수협은행 근저당권(채권액 76,800,000원)이며, 본 경매 개시 결정으로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 박민우(2002년 8월 12일), 장숙희(2015년 10월 27일), 농업회사법인신명푸드주식회사(2019년 6월 4일)

* 말소 예정 권리: 근저당권(수협은행), 가압류(인천신용보증재단, 농업협동조합중앙회, 수협은행), 압류(중구, 국민건강보험공단)

* 총 등기부 채권액: 251,084,182원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 임대 관계 미상: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 제2종 근린생활시설이며, 건축물대장상으로는 제1,2종근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설, 운동시설 등으로 복합적인 이용이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 도로 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별 관리해역(시화호-인천연안), 중점 경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역이 상업 활동이 활발하고 지역 개발 계획이 수립된 곳임을 시사합니다.

* 주변 상권: '어시장사거리' 인근에 위치하며, 수산물 도매시장 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건에서 도보 5분 거리에 '항동7가 버스정류장'이 있어 시내버스 이용이 편리합니다. 주요 노선으로는 12번, 27번, 33번 등이 운행됩니다.

* 편의시설: 인근에는 인천항만공사가 운영하는 항동7가 폐차장 공원, 단월드 인천센터, 인하대학교 부속병원 등이 비교적 가까운 거리에 위치합니다. 어시장 및 관련 상업시설이 밀집되어 있어 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 항만 지역의 특성과 함께 상업시설, 근린시설, 아파트 단지가 혼재되어 있습니다. 다만, 항구 지역 특성상 물류 차량 통행이 많아 소음 및 교통 혼잡이 발생할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1999년 10월 23일 사용승인된 건물로, 2026년 현재 약 27년 경과되어 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 설비 문제: 건물 내 승강기가 미가동 상태로, 수리가 필요하거나 추가적인 설비 점검이 요구될 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로 파악되었으나, 임대 관계가 미상으로 남아있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 지역 개발 및 환경: 항동7가 일원은 과거 지구단위계획이 수립되었으나, 일부 도시재생 활성화 사업이 백지화되는 등 개발 계획의 변동성이 있을 수 있습니다. 또한, 과거 항만 지역에서 해양 쓰레기 문제가 제기된 바 있어 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 중구 항동7가에 위치한 본 물건은 어시장 및 상업 지역에 인접하여 활발한 상권의 이점을 가질 수 있는 근린상가입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 건물의 연식, 승강기 미가동, 임대 관계 미확인 등은 신중하게 고려해야 할 요소이며, 항만 지역의 특성상 교통량 및 소음 등에 대한 고려도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 강점: 인천항 인근의 상업 지역에 위치하여 배후 수요 및 유동인구 확보가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸될 가능성이 높아 권리 분석에 따른 위험 부담이 적습니다.

* 지역 개발 가능성: 지구단위계획 수립 등 지역 개발 계획이 존재하여 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 82,000,000원에서 시작하며, 건물 노후도, 승강기 미가동, 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 향후 예상되는 수리 비용, 명도 관련 비용, 공실 위험 등을 감안하여 신중한 분석을 통해 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가를 면밀히 조사하여 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.