나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508977 [1] 인천광역시 계양구 작전동 915-1 까치마을태화아파트 601동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 ""인천작동초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 19층건내(사용승인일:1997.11.14) 제6층 제603호로서,

외벽:몰탈위 페인트 마감 등.
내벽:벽지및 일부 타일마감등.
창호:샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비및 급배수설비,소화전설비,도시가스시설,승강기 설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(계산택지(자세한 사항은 도시정비과 문의)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508977 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 915-1 까치마을태화아파트 601동 6층603호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 19층건내 6층 603호 (사용승인일: 1997.11.14)

1.3. 매각물건 정보

감정가: 281,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재하며, "인천작동초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대로서 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

2.3. 주변 시설

인천작동초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 11일 접수된 키움저축은행의 근저당권(66,000,000원)입니다.

이후 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 432,094,950원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계 및 차임 등은 미상입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 속한 작전동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 대표적인 주거지역입니다.

생활 편의시설 및 주거 인프라가 잘 갖추어져 있는 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주거지역 특성상 단지 내 상가 및 인근 상업 지구를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

인천작동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 까치마을 태화,한진아파트

주소: 인천광역시 계양구 작전동 915-1

사용승인일: 1997년 11월 14일

총 세대수: 1681세대 (601동 기준 76세대)

최고/최저층: 24층 / 2층

주차 대수: 총 488대 (지상 4대, 지하 484대)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 총 19층 중 6층에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1997년 11월에 사용 승인된 건물로, 준공 후 약 29년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

건축물 표제부 상 전유부 면적 정보가 직접적으로 제공되지 않아, 공급면적(59.91㎡) 대비 전용면적(37.38㎡)의 비율을 감안하여 시세 판단이 필요합니다.

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동의 대단지 아파트에 위치하며, 초등학교 등 교육시설과 편의시설 접근성이 양호합니다. 1997년 준공으로 노후도가 있으나, 일반적인 주거지역의 인프라를 갖추고 있습니다. 권리상 특별한 인수사항은 없습니다. 최근 실거래가와 감정평가를 종합적으로 고려하여 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 계양구의 대표적인 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 인천작동초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 교통 여건이 비교적 편리하며, 단지 내 편의시설 이용 용이.

* 오래된 구축 아파트이지만, 주변 개발 계획이나 재건축 가능성을 고려한 장기적인 관점에서의 접근 가능.

9. 예상 입찰가

최근 6년간(2026년 6월) 동일 아파트 단지 내 37.38㎡(약 11.31평) 전용면적 기준 매매가는 12,000만원에서 14,500만원 사이로 확인됩니다.

본 건의 건물면적은 59.91㎡ (약 18.12평)으로, 이를 기준으로 환산 시 시장가는 약 21,200만원 ~ 25,700만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 281,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 시장가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수되는 보증금이 없고, 권리상 특별한 문제가 없는 점을 감안할 때, 감정가의 85% 수준에서 시작하여 적정 가격을 결정하는 것을 추천합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 238,000,000원 ~ 245,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.